一 现状分析与未来预测

本期报告选取三类金融机构作为研究对象：商业银行、信托公司和住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）。商业银行作为房地产行业的首要资金供应主体，同时是我国规模最大的金融机构，其在房地产金融领域具有举足轻重的地位；信托公司作为商业性金融机构，凭借其灵活的经营模式，正不断加大对房地产领域的拓展力度，房地产信托资金余额规模迅速增长，成为房地产企业重要的融资渠道；公积金中心作为我国起步较早、规模较大的政策性住房金融机构，在个人住房贷款领域具有一定地位，其运作好坏关系到广大公积金缴存人的切身利益。因此，对上述三类金融机构进行跟踪研究具有重要的实际意义。

本期报告主要着眼于金融机构在住房金融市场上的表现和行为特征，通过研究外部金融环境（包括市场环境和监管动态）和金融机构在住房金融市场经营策略的变化，分析其经营运作特征和发展趋势。

（一）2009年第4季度至2010年第3季度金融机构现状分析

1.商业银行

（1）宏观金融环境变化情况。2009年第4季度至今的宏观金融环境与2009年前9个月相比发生了较大变化，“适度宽松”货币政策逐步回归“适度”二字。

①货币供应量和贷款增速放缓，反映中央政府将市场引导回正常理性状态的决心，有助于结束2008年底以来商业银行的“贷款竞赛”。

②金融机构存款准备金率逐步调升。2010年以来央行4次调升存款准备金率累计达2个百分点^[1]，离历史最高纪录17.5%只有一步之遥，一定程度上有助于回收市场过度充裕的流动性并进一步管理市场通胀预期。

③市场流动性趋紧，各期限SHIBOR利率大幅攀升，商业银行贷款额度更为紧张，客观上提高了银行贷款定价上的议价能力。

④贷款资金成本逐渐上升。尽管央行近3年来仅加息一次（2010年10月20日），但贷款“市场价格”水平自2009年第1季度便开始上升，资金成本上升反映资金充裕程度的变化。

⑤商业银行存贷比先升后降。2010年以来存贷比的下降反映商业银行正在主动控制贷款规模增长，以保持充足流动性以及银行体系支付安全。

通过上述变化我们发现，2009年第4季度以来宏观金融环境整体趋紧，“适度宽松的货币政策”重新回归“适度”二字。对银行房地产金融业务而言，外部宏观金融环境的趋紧将产生以下影响：一是商业银行对房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人按揭贷款等）风险的甄别和对项目的选择更具主动性。在货币供应量增速下降、存款准备金率上升、市场流动性趋紧等因素的共同作用下，商业银行必然选择借款人资质更好、风险更小、收益更高的贷款项目，因而在选择上更具主动性。反过来，资金需求者需要应对资金支持不足、资金成本上升等问题。二是商业银行在存贷款总量受限的条件下对房地产行业的金融支持力度将有所减弱，房地产企业获得开发贷款和购房人获得住房贷款的难度将会提高。在商业银行议价能力得到提升的同时，贷款条件和门槛将提高，导致部分融资主体融资需求未能得到满足。

（2）监管政策变化情况。2009年第4季度以来，中央政府相继出台多项房地产调控政策和行业监管措施，对银行房地产金融业务影响较大的措施包括下列各项。

①2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），规定“二套房（含）以上首付比例40%以上，贷款利率按照风险定价”，“严格执行信贷标准”和“严格执行房地产项目资本金要求”等。

②2010年2月22日，中国人民银行和银监会联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅〈关于促进房地产市场平稳健康发展的通知〉》，禁止向存在囤地、炒地、捂盘惜售等行为的房地产企业发放新增贷款；房价上涨过快地区的银行要适当提高贷款条件；严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的不合规房地产企业或项目发放贷款。

③银监会严控房地产开发贷款，要求银行业金融机构对于房地产开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”和“三挂钩”，通过信贷手段打击炒地倒卖、捂盘惜售、哄抬房价、挪用贷款等行为。

④2010年3月26日，银监会规定商业银行不得受理以非在建工程为抵押的授信申请，对已授信的要采取保全措施并要停止新增授信。

⑤2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）。在个