一 2009～2010年市场分析

从2009年初到2010年4月，中国房价出现快速飙升，涨幅惊人。为抑制房价过快上涨，政府出台了一系列的调控政策，产生了一定的短期效果。房价涨势初步得到遏制，交易量出现萎缩，政策与市场的博弈重新进入胶着状态。在房价稳定的同时，租金出现较大幅度的上涨，房租、房价初步呈现出螺旋上涨的态势。此外，经历了2009年的房价上涨与库存消耗，2010年房地产开发投资力度显著加大。

（一）房价高企销量萎缩，各方博弈胜负未分

在政府调控政策与市场的反复博弈下，2009～2010年中国商品住宅销售市场首先经历了巨幅价格上涨，之后房价涨势初步得到遏制，销量出现萎缩，火暴的住房市场被暂时冷却，但市场的未来走向仍考验政府的宏观调控能力（见图8-1至图8-16）。具体而言，2009～2010年新建商品住宅销售市场大致经历了以下几个阶段转折变化。

图8-1 2009～2010年中国商品住宅平均销售价格

图8-2 中国商品住宅价格指数（同比，以上年同期为100）

图8-3 中国商品住宅价格指数（环比，以上月为100）

图8-4 北京市二类地段（一般地段）普通商品住宅市场价格

图8-5 上海市二类地段（一般地段）普通商品住宅市场价格

图8-6 广州市二类地段（一般地段）普通商品住宅市场价格

图8-7 深圳市二类地段（一般地段）普通商品住宅市场价格

图8-8 2009～2010年中国商品住宅销售面积（月度）

图8-9 2009～2010年中国商品住宅销售面积（本年累计）

图8-10 2009～2010年中国商品住宅销售额（月度）

图8-11 2009～2010年中国商品住宅销售额（本年累计）

图8-12 2009～2010年中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率

图8-13 北京市商品住宅交易量

图8-14 上海市商品住宅交易量

图8-15 广州市商品住宅交易量

图8-16 深圳市商品住宅交易量

1.2009年10～12月：优惠政策“末班车”被挤爆，住房抢购促成房价猛涨

2008年末，政府为鼓励住房消费出台了一系列税费和信贷优惠政策。随着市场形势的急剧变化，这些应急性的刺激政策大都面临调整或取消。如营业税减免优惠政策，出台时就已经明确了实施时间暂定为2009年1月1日至2009年12月31日。市场风传，在2009年末至2010年初，有一批购房优惠政策将会被先后取消。为了在年末之前挤上优惠政策的“末班车”，购房者蜂拥入市，造成一些城市2009年末商品房销售量猛增，房价上涨很快。

2009年12月，中国商品住宅价格指数同比上涨10.1%，涨幅比9月高7.1个百分点。环比上涨2.2%，涨幅比9月高1.3个百分点。2009年1～12月，中国商品住宅销售面积为85294万平方米，同比上升43.9%，销售额38157.2亿元，同比上升70.8%。销售额与销售面积增幅之差代表了2009年销售均价的巨大涨幅。

分城市看，在2009年12月，70个大中城市新建住宅销售价格指数中，有69个城市房价出现同比上涨，涨幅较高的有广州（19.9%）、深圳（14.3%）、海口（13.4%）、北京（13.2%）等，只有唐山1个城市出现2.0%的同比下降；有66个城市价格出现环比上涨，其中环比涨幅较大的有北京（4.5%）、海口（3.3%）、天津（3.0%）等，只有锦州1个城市环比下降0.1%。

在4个一线城市中，北京2009年1～12月商品住宅销售面积18804.5千平方米，同比增长82.3%，销售额248677百万元，同比增长107%，一般地段普通商品住宅的集中成交价由9月的22000元/平方米上涨到12月的24900元/平方米；上海2009年1～12月商品住宅销售面积29280.4千平方米，同比增长45.9%，销售额362023百万元，同比增长122.2%，一般地段普通商品住宅的集中成交价由9月的15370元/平方米上涨到12月的17450元/平方米；广州2009年1～12月商品住宅销售面积12536千平方米，同比增长42.5%，销售额112680百万元，同比增长45.9%，一般地段普通商品住宅的集中成交价由9月的10156元/平方米上涨到12月的11554元/平方米；深圳2009年1～12月商品住宅销售面积7173.9千平方米，同比增长73.4%，销售额103228百万元，同比增长94.6%，一般地段普通商品住宅的集中成交价由9月的9428元/平方米上涨到12月的30090元/平方米。

根据国家统计局40个重点城市数据，在36个二、三线城市中，2009年1～12月销售面积同比增长在50%以上的城市有19个，其中厦门同比增长167.2%，苏州同比增长110.9%，但也有石家庄1个城市出现了0.6%的同比负增长。销售额同比增长在50%以上的城市有27个，其中温州同比增长217.2%，厦门、杭州、苏州、南京、宁波、贵阳、福州、无锡