一 现状分析与预测

2010年1～9月份，中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局，商业性信贷和政策性信贷占比超过90%。商业性信贷又在信贷结构中占据绝对优势，在房地产信贷融资结构中的占比高达80%以上。在商业性信贷中，银行金融机构贷款保持着95%以上的占比水平。

自2009年12月始，伴随着中国政府一轮紧似一轮的结构性调整房地产市场的政策出台，中国房地产金融政策也进入持续紧缩阶段。从在房地产企业融资结构中占据绝对优势的房地产商业性信贷走势看，2009年以来的高速增长势头趋于减缓，信贷政策效果开始显现，但9月份的数据显示房贷增速走低的减缓趋势并不稳定，因此成为“二次调控”的一个重要动因。

2010年以来，房地产企业资本市场融资停滞，房地产企业在上市、扩容、发行企业债券等方面几乎没有新进展。房地产信托融资屡吃红牌，基金、保险等刚刚试探性进入房地产市场。房地产金融市场上最值得观察和分析的还是商业性信贷市场，因而成为本期报告的聚焦点。

（一）房地产信贷市场近期走势分析

成熟市场经济国家，特别是美国，由于存在发达的住房抵押贷款证券化市场，房贷市场已经形成一级信贷市场和二级信贷市场有机组合的结构。对中国的房地产市场而言，尽管自2005年始，中国银监会与中国人民银行等十大部委机构共同决定启动资产证券化试点并决定由中国建设银行首先试水住房贷款证券化，但到目前为止这一工作进展缓慢，进入证券化市场的住房贷款少得可怜。商业性信贷依然高度集中于一级信贷市场。本报告对房地产信贷市场的分析集中于这一市场，主要从两个角度——“数量”和“价格”，即规模和利率——观察和分析2010年以来的房地产信贷走势。

1.房地产信贷“数量”分析：增速放缓，趋势待稳

2010年1～9月的数据显示，房地产企业资金来源中的房贷增速减缓，“高烧”的房市也相应地显示出热度趋降的信号，但趋势不稳，成为“二次调控”的重要动因。

可以从同比增长、环比增长、房贷在房地产企业资金来源中的规模占比等视角，观察研判2010年以来的房地产信贷在“数量”方面的变化情况。

进入2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款的同比增长势头趋于减弱，但9月份有抬头迹象（见表10-1）。1～2月、1～3月、1～4月、1～5月、1～6月、1～7月、1～8月国内贷款余额的同比增长率分别是48.64%、44.32%、39.87%、40.07%、22.14%、15.56%、14.57%，显示出增速一路趋缓的走势，特别是5～8月份，走缓趋势明显，但9月份的数据是14.75%，表现出重新走高的迹象。调整房贷^[1]在9月份抬头的迹象更为明显，9月份的同比增长率比8月份高近15个百分点，而此前的5～8月份的走势表现出跟国内贷款非常相似。

衡量房贷规模的两个指标国内贷款和调整房贷在2010年5～8月份经历了连续3个月的下滑后，9月份表现出止跌反弹迹象，此种走势或许可以解释，为什么中央政府在9月底推出所谓的针对房地产市场的“二次调控”政策。

从环比增长率的视角看，2010年以来房贷呈现较同比增长明显的下降趋势（见表10-2）。国内贷款从1～3月份的47.62%下降到1～4月份的23.92%，再降到1～5月份的21.92%，6～9月份的这一数字分别是18.43%、14.70%、12.22%和11.09。调整房贷在5～8月份也走出了与国内贷款大致的环比走势，但9月份的这个数字是29.23%，比8月份升高了近16个百分点，表现出较为明显的回升态势。房贷环比的走势也表明，自2009年底以来的房贷新政需要“二次调控”进行加固。

表10-1 房贷余额同比增长率

表10-2 房地产企业资金来源中国内贷款余额环比增长率

从房地产资金来源中国内贷款的占比角度看，走低趋势不是太明显。图10-1表明，2010年以来，房地产企业资金来源中国内贷款占比呈现逐步下降的趋势，从6月份开始连续3个月处于20%以下的水平，调整房贷占比的走势与之类似，连续3个月徘徊于44%～45%之间。但无论是国内贷款还是调整房贷，逐月下降幅度不足0.5个百分点，而且从9月份的数据看，虽然国内贷款占比继续走低，但调整房贷占比却上升了约6个百分点。如此的态势反映房贷占比随着房贷增速趋缓虽也表现出了一定的下降趋势，但趋势不明显。而且，9月份的调整房贷占比有走高迹象。由此，这一指标为解释“二次调控”的动因增加了新的因素。

图10-1 房地产企业资金来源中国内贷款余额占比

综上，中央政府20