由于救市政策效果显现，中国房地产业逐渐走出暂时的低谷，迎来新一轮高峰，自2009年下半年开始到2010年发展过快，经受了一轮洗礼，也暴露了住房市场监管的不足。住房市场监管的缺失、越位、歧视等，致使住房市场发展中出现一系列问题：行政效率低下、价格久调不降、供给长期不足、缺乏市场竞争、市场结构失衡、腐败继续蔓延。这引起一系列社会问题，对社会的稳定发展和中国宏观经济持续健康发展构成严重威胁，甚至一定程度上制约了中国城市化的顺利进行。

本章构建住房市场监管的理论框架，分析住房市场监管中存在的问题，并为之提出政策建议，具有重要意义。同时，对住房市场监管的改进进行长期跟踪，促进住房市场可持续健康发展。

本章在《中国住房发展报告2009～2010》的市场监管指数理论框架的基础上，结合最近的（2009年11月至2010年10月）住房市场监管政策对住房市场监管现状进行分析，并对中国34个大中城市的住房监管水平进行测度分析。住房市场监管指标体系从审批、监督和服务三个方面来考察住房市场的企业开办、土地、住房开发、住房销售、住房租赁和物业管理六大环节。分析结果显示：沿江沿海城市住房监管水平较高，中心城市的住房市场监管水平领先其他城市。最后，就住房市场监管存在的问题提出政策建议。

一 住房监管制度分析

（一）住房市场监管政策分析

2009年上半年，为消除金融危机对房地产业的影响，住房市场开始实行适度宽松的宏观政策，鼓励住房市场的交易与发展。在宏观经济形势趋好的预期下，住房市场迅速回暖，至2009年下半年已走出低谷，迎来高峰。但是，乐观的预期、宽松的住房政策和有限的投资渠道使得大量企业和投机者涌入住房市场，而大量中低收入家庭则被挡在高房价门槛之外。这严重影响了住房市场的健康发展，也为社会稳定带来诸多问题。于是从2009年下半年开始，国务院和地方政府陆续出台一系列措施，住房市场宏观调控方向由鼓励市场交易和发展转向控制投资、投机需求和价格增速，表现在住房市场准入监管、住房市场信贷监管、土地市场监管、住房销售监管等诸多方面。

1.住房市场准入监管：准入严格，监管加强

房地产业准入监管为住房市场监管的第一道防线。2009年下半年至2010年初，中国政府数次出台政策加强对房地产业准入监管。2009年10月1日，新修订的《保险法》开始生效，其中第一次明确规定保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业务。至2010年上半年，住房市场准入已经进入严格监管阶段。

2.住房市场信贷监管：控制融资，严控贷款

房地产业信贷掌握了房地产业的命脉，住房市场信贷监管是对住房市场最强有力的监管之一。2009年9月28日银监会调研各省市土地储备中心的融资状况，调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出加强风险防范和市场监管。2010年1月18日和2010年1月25日，在7天时间里中国人民银行两次决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率，这被视为中国开始缩紧银根控制贷款的标志。

2010年3月26日，银监会要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作，包括不得对囤地捂盘房企发放新增贷款，对78家央企相关项目不得授信等四项要求，随后，2010年4月11日，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。2010年4月17日，国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中提出加强对房地产开发企业融资的监管。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组等。

总体而言，从2009年下半年至2010年上半年，住房市场信贷监管力度空前提高。

3.土地市场监管：多方位规范土地监管，提高监管强度

土地市场监管作为住房市场监管的重点，一直是住房市场宏观调控的重