2009年下半年以来我国房地产价格持续升高，2009年7月到2010年4月房价持续升高，同比增长最高达到12.8%，2010年4月以后房价增幅开始回落，但是仍然在9%以上。遏制房地产价格的快速上涨，已经成为中央政府和地方各级政府的重点调控目标。针对这一年来房价的高速上涨，国家的调控政策已经出台了不知几多。而且这一年来推出政策的频率之快，数量之多，措施之严厉，前所未有。可见政府对于稳定房地产价格、促进房地产市场健康发展的决心和魄力。

本文接下来将会回顾2009年下半年至今的国家住房宏观调控政策，对国家调控政策进行分析，并提出相关的政策建议。

一 2009～2010年住房宏观调控政策分析：没有最严，只有更严

2009年第3季度至今，国家出台了大量的住房宏观调控政策。这些调控政策既有国务院颁布的政策，也有各部委和地方政府的配套措施，而且还囊括了金融、财税、土地、保障等诸多手段。这一年来的调控把国家所能使用的调控手段几乎全部使用上了，堪称史上最严，而且数量之多也是前所未有。接下来，本章将对调控政策进行分类分析。

（一）国家调控政策：遏制投机逐步严厉，住房供给快速增加

政策回顾：

国四条

2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

国十一条

2010年1月7日国务院发布《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任六个方面，进一步加强房地产市场调控。

新国四条

2010年4月14日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。推出四项举措：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。

国十条

2010年4月17日国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，并提出以下措施：一是坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；二是增加住房有效供给，增加居住用地有效供应和调整住房供应结构；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，并且建立考核问责机制。

新国五条

国家有关部委2010年9月29日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。二是完善差别化的住房信贷政策。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。四是切实增加住房有效供给。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

2009年第3季度至今，国家住房调控出现了5次重大调整，而且每次政策的出台都与房价变化紧密相连。其中，“国四条”和“国十一条”主要针对2009年底的房价快速上涨，“新国四条”和“国十条”主要针对2010年3、4月份房价高速上涨，9月底的“新国五条”主要针对5月份以来房地产价格居高不下的形势和巩固“国十条”的成果。5次政策的发布时间比较紧密，而且政策调控的程度也越来越严厉，反映了当前政府对房地产市场的态度。

1.中央对住房调控更加具体，也更加严格

当前我国住房市场的基本矛盾依旧是供给与需求的不平衡，住房需求强大但供给相对不足，而且住房的供需还存在结构上的不平衡。所以解决住房问题的根本办法只能是增加供给，特别是增加保障性住房供给，同时也要坚决抑制投机性需求。由于房地产发展得过快，房地产行业内部出现很多妨碍市场正常交易秩序的行为，因此应该加强对房地产市场监管。

对比5次政策的具体措施可以发现，历次调控的思路基本相同，都是集中在抑制投机、增加供给、加快保障房建设、加强监管等方面。但是每一次的调控都比上一次更加具体、更加严厉，也更加有效。

“国四条”提出房地产调控的基本措施，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等。“国十一条”则增加了要求二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价，细化了抑制投机的差别化税收机制。在以上基础上，