一 购物中心的基本概念

（一）购物中心的定义

各国购物中心的发展形态不尽相同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是被各国所公认的，即：购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑物及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及统一的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所服务到的临近地区。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为统一性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定的商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分布式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。

由于篇幅所限，本文将着重研究各类购物中心中规模最大复合度最高的一类——SHOPPING MALL销品摩尔（简称MALL摩尔）。具体的说，Mall是由一个管理机构统一组织、协调和规划，把一系列零售商店、服务机构有机协调的组织在一起，提供包罗万象的各式服务并结合休闲娱乐活动，以全家男女老少各消费层次顾客为目标市场，人们可在其中消磨一天时间的特大型休闲消费环境（又称现代化的大型全室内商业街）。传统的满街采购的消费方式已不能满足需求，现代的消费型态需具备方便、舒适、品味、服务性等需求。

摩尔可以包含各种不同的内容和形态的规划，但基本上它必须具有多项的综合功能，诸如购物、休闲、文化、饮食、娱乐等多种服务的综合，并以绿地、停车场、公共设施贯穿其间，形成一个多元化的现代消费中心，让消费者能在一个空间里满足多方面的需求。

摩尔的定义：面积在10万平方米以上，通常由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极高（全业态、全业种及行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深（商品高中低档齐备，以保证商品品种齐全，便于全家家庭式消费。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向——通过设置大型百货公司和超市大卖场及大量不同行业的各类主题专业店（如家居家电超市等等）、各类品牌专卖店、儿童及青年游乐设施、文化广场、各类餐饮店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。

严格意义上讲，小于10万平方米的，只能称购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔（MALL）。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心（SUPERMALL）。

对于那些把一些大商场通过空中走廊简单地连结在一起的“摩尔”，北京市春天商业公司（北京摩尔）董事长尹铁铮并不认同：“他们仅仅是借用摩尔的概念包装自己而已，不完全符合多功能复合、实现一次性消费和经历的特征，因此并不是我们现在所说的典型意义上的摩尔。”

（二）购物中心的分类

1.依据ICSC国际购物中心协会的分类，购物中心共分为8类：

按商圈辐射范围分类：

（1）邻里型购物中心；

（2）社区型购物中心（通常以大型超市为核心店）；

（3）区域型购物中心（通常以大型百货公司为核心店）；

（4）超区域/广域型购物中心（SUPER REGIONAL MALL）其业态复合度最高，面积通常超过10万平方米，是严格意义上的“销品摩尔”（SHOPPING MALL），即摩尔。

按入驻商家的主要业态和行业分类：

（1）时装精品购物中心；

（2）大型量贩购物中心；

（3）主题与节庆购物中心；

（4）工厂直销购物中心（FACTORY OUTLET）。

这8种购物中心共同的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（Mall）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，以中央温度调节系统的消费购物信道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。

必须指出的是销品/摩尔（SHOPPING/MALL）只是购物中心众多种类中规模最大