一 房地产业已经成为中国经济的支柱产业

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对全世界133个国家的统计分析表明：人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%；当人均GDP从700美元提高到1000美元和1500美元，经济步入中等发展国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40%～60%；而当经济高度发展，城市化水平达到70%以后，城市化发展的速度将趋缓。

这种发展规律在中国也得到了较完美的印证。据统计，1978年，中国城市人口占总人口比例仅为17.9%；到了2003年年底，随着人均GDP首次超过1000美元，中国城市人口比例已达40.5%。

人均收入水平的提高和城市化进程的稳步推进，对中国经济的各个方面都产生了极大的影响，而房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业，无疑是其中最引人注目的变化。表1记录了1986～2003年中国房地产投资占GDP和全社会投资的比重迅速攀升的情况，图1则刻画了中国城镇居民家庭财产构成中房产所占比重急剧提高的情况。这些数据明确无误地证明了这一趋势。

顺应房地产业成为国民经济支柱的发展趋势，国家有关部门确定了中国“十五”期间住宅业的发展规划。根据该规划，“十五”期间，全国城乡计划竣工住宅总面积57亿平方米。其中，城镇住宅计划竣工面积27亿平方米，约3000万套。同时，2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米；“十五”末期消灭危房，旧房基本得到更新改造，基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅。在农村，住宅竣工面积将达30亿平方米，人均住宅建筑面积达到25平方米，砖混结构住宅比率提高到80%。

表1 中国：房地产投资占全社会投资和GDP的比重

图1 中国城镇居民家庭财产构成

这是一个令人兴奋但也是一项十分艰巨的任务。仅就城镇而言，要完成“十五”期间全国建造27亿平方米住宅的目标，平均每年需要建造5.4亿平方米的住宅。如果按照2003年全国商品房平均价格每平方米2379元计算，并假设全部竣工住宅均形成有效供给，则中国城镇平均每年需为住宅消费投入12846.6亿元。考虑到中国城市化过程的推进和人均收入水平不断提高带来日益增大的住宅需求压力，考虑到由于土地稀缺必然导致的住宅价格不断上升的趋势，要充分满足人们日益增长的对住宅的需求，实际发生的投资额一定会超出上述水平。毫无疑问，每年要筹集超过亿元以上的住宅投资资金，没有一个发达的住宅金融体系是难以想像的。

二 房地产金融体系及其特殊的风险

所谓房地产金融，通常指的是针对房地产业的开发、经营、购买与消费等提供的金融服务。所谓房地产金融体系，则指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。就金融机构体系而言，举凡商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等，无不参与其间；同时，专业化的房地产投资基金、抵押贷款公司、房地产信托等，也并不鲜见。就市场体系而言，关键的制度安排是建立发达的二级市场体系，通过提供一系列诸如证券化、指数化、基金化的安排，便利抵押贷款的流通和交易，以提高抵押贷款的流动性。

我们所以需要一个发达而且在一定程度上相当专业化的房地产金融体系，是因为作为房地产业物质实体的土地及其地上附着物有着价值高切不断升值的特点，从而使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，主要表现在：首先，房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比；其次，房地产业占用资金的期限极长，特别是居民购房抵押贷款，其期限最长可达30年。简言之，占用资金的规模大、时间长，是房地产金融最为显著的基本特点。基于此，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比拟。因此，防范金融风险，是发展房地产金融所要解决的首要问题。

概括地说，房地产金融中蕴含的风险主要有如下五类：

1.信用或违约风险

这指的是借款人不能按期偿还债务，从而给贷款提供者带来的资产损失的风险。这种风险来自开发商和居民户两个方面。在房地产开发商一方，市场定位不清、投资失误、财务杠杆率过高、自有资金不足，市场供求关系变化和经济政策的调整，均可能引致风险；在居民一方，家庭、工作、收入和健康等因素的变化，则是导致