一 从分时度假到度假权益：行业发展的国际轨迹

（一）缘起

在人类发展历史上，通过度假来放松身心的传统由来已久。从西方来看，中世纪的王族们就建造了很多城堡作为“第二住宅”；美洲殖民者们延续欧洲人的这种传统，也建造了很多别墅用以避暑。享受到了度假快乐的人们，便开始想办法如何降低度假的成本并提高度假的便利程度。于是，分时度假（timesharing）的雏形开始在欧洲出现。1964年，两家公司不约而同地推出了世界上最早的分时度假项目：德国商人Alexander Nette在瑞士创建的Hapimag公司，专门经营度假产品；而法国阿尔卑斯山地区的Superdevoluy滑雪度假地也推出了出售住宿单元的分时度假项目，并一举获得成功。

分时度假这种新型度假形式的具体模式一直处于不断演变之中，因此相关概念也是五花八门。不过在现实的行业管理中，还是形成了一些被广泛接受的定义。例如，从法律角度而言，出现较早、影响较大的是美国第一部分时度假法规——佛罗里达州《分时度假房产法案》中所界定的：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中少于一年的使用权，并且这一协约有效期在三年以上”，即称之为分时度假项目。欧盟分时度假组织（OTE）1994年出台的《欧盟分时度假指令》中对分时度假交易合同做了如下定义：“所有有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在一周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。

（二）演变

最初，分时度假是建立在房地产产权或使用权转让基础上的房地产产品概念，买卖双方通过签订一个协议，约定购买人可在一个较长的时期内（通常20～30年），于每年的一个固定时段（通常是一周）享有一个房产单元所有权或专有使用权。购买人购买该权利的主要目的是用于休闲度假。后来随着产品形式的多样化，传统上的“分时度假”概念逐步被“度假权益”所取代。也就是说，其基本模式已经从简单的、拥有固定时段和地点的房产组合，转向最大限度满足消费者利益的综合性系统。今天的度假权益购买者有权在每年的指定时段（通常是一周）使用某处房产单元，但并不拥有房产的所有权；度假村开发商将房地产使用及其修缮的权益交由专业、独立的第三方托管机构；而点数制的交换项目则使会员除了享受度假村住宿服务以外，还能更方便地选择飞机旅游、游艇度假、轿车租赁以及更多的旅游休闲服务。因此度假权益成为描述这类度假模式（包括点数制或信用卡制在内的所有系统）的总称的一个行业术语。^[1]

1.20世纪60年代：欧洲诞生

该阶段的主要特点可归结为以下几个关键词：初步萌芽；固定时点；寻求经济性。^[2]

20世纪60年代的欧洲，度假成为一种社会风尚。但由于大部分消费者经济能力有限而度假地房产价格高昂，因此无力单独购买；而少部分有购买能力的家庭，由于每年使用的时间较短，空置率很高，因此也无意购买。于是便出现了一种新的形式——亲朋好友联合购买一个度假别墅供大家在不同时间分别使用，于是便有了分时度假概念。企业将这种方式予以市场化，便成为了最早的分时度假项目。在此阶段，开发商所销售的是独立房产，顾客只能在某处房产购买指定单元每年一周时间的使用权；而消费者购买度假房产的主要原因是对经济性的追求。当时法国Superdevoluy滑雪度假地的宣传口号就是：“无需租用房子，买一个饭店吧，会更便宜！”

2.20世纪70年代：引入美国

该阶段的主要特点可归结为以下几个关键词：房地产转行；交换服务出现；立法加强。^[3]

分时度假于20世纪60年代末70年代初引入美国，最早开始于佛罗里达州，随后遍及全国各个热门度假地。分时度假在美国的大发展，除了这种度假形式本身的吸引力以外，还与房地产行业的发展有密切关系。70年代初，美国房地产业发展极为迅速，开发商建造了大批公寓和度假别墅（特别是在气候宜人的佛罗里达州），而70年代中期爆发的石油危机导致房地产陷入低迷，开发商急需找到解决积压房产的办法。于是，分时度假便迅速走红。在此阶段，推动分时度假行业发展的主