2012年房地产市场发展环境总体偏紧、局部利好。全球经济进入后金融和经济危机时期，呈现出恢复性增长的基本态势，但受到欧债危机影响加剧，日本、德国等重要经济体增长乏力，发展中国家经济普遍回落等因素影响，全球经济增长动力比较脆弱。受全球经济增长乏力、我国前期经济刺激政策退出、防通胀和控房价政策等因素作用，2012年我国经济主要指标呈现走弱态势，第一、第二、第三季度GDP同比分别增长8.1%、7.6%和7.4%，全年经济增长7.8%；广州经济增长也呈现放缓趋势，2012年实现地区生产总值13551.21亿元，同比增长10.5%，较2011年回落0.8个百分点，低于11%的年初计划目标。房地产调控仍然执行“史上最严厉的”限购限贷政策，对市场发展构成明显的制约作用；但差别化的信贷政策持续实施，特别是从年中开始信贷政策有所放松，对住房保障、刚性购房的支持有所加强。

2012年广州房地产市场先抑后扬、稳步走高。从全年走势看，年初市场观望气氛浓厚，4月开始市场逐步回暖，下半年市场交易、开发企业判断和购房者预期均明显好于上半年，市场价格稳中趋升。2012年广州10区一手住宅批准预售面积、网上签约面积分别为811.53万和767.68万平方米，同比增长18.0%和37.7%，网上签约均价14044元/平方米，同比上涨4.8%。二手住宅市场成交量萎缩，全年交易登记面积494.34万平方米，同比减少17.5%。住宅用地供应有所减少，全年共出让住宅用地27宗，用地面积172.81万平方米，同比分别减少10.0%和15.7%。房地产开发投资增幅明显放缓，开发施工量仍处于较高水平。房地产相关贷款保持平稳增长，差别化信贷政策有效地支持居民购房。

一 2012年住宅交易市场运行情况

（一）一手住宅交易市场分析

1.一手住宅交易市场总体情况

2012年广州10区一手住宅市场供应量和成交量均实现较快增长，成交价格有所上涨。全年一手住宅批准预售面积811.53万平方米，同比增长18.0%，供应量为2008年以来最高；网上签约面积767.68万平方米，同比增长37.7%，成交量为2010年以来最高，市场消化率为94.6%，新增供求基本实现平衡；网上签约均价14044元/平方米，同比上涨4.8%，涨幅低于同期广州GDP和居民人均可支配收入增速（见图1）。

图1 最近5年广州10区一手住宅市场情况

2.一手住宅市场供应分析

从供货时序看，市场供应量逐步递增。2012年1月一手住宅市场延续了2011年年末的供应高峰，批准预售面积达到92.3万平方米，2月和3月受春节及市场销售低迷影响，供应量大幅回落；第二季度随着市场销售情况好转，供应量逐步增加，各月批准预售面积均保持在50万平方米以上水平；第三季度供应量再上台阶，各月批准预售面积均在60万平方米以上水平；第四季度市场销售情况良好，市场供应量继续增加，12月供应量达到2012年高峰，为118.96万平方米（见图2）。

图2 2012年各月广州10区一手住宅批准预售情况

从区域的情况看，2012年新增供应主要集中在番禺区、花都区、南沙区和萝岗区等外围4区，合计批准预售住宅面积542.07万平方米，同比增加9.8%，占广州10区批准预售住宅总供应量的66.8%。中心6区供应增长较快，2012年批准预售面积269.46万平方米，同比增加39.0%（见表1）。

表1 2011年、2012年广州各区一手住宅供应情况

从户型结构看，2012年144平方米以上大户型住宅供应大幅增长，批准预售面积283.37万平方米，同比增加73.2%，占广州10区总供应量的34.8%，同比提高11.5个百分点。中小户型住宅供应略有减少，90～144平方米中户型住宅和90平方米以下小户型住宅批准预售面积393.75万平方米和136.52万平方米，同比减少1.8%和0.4%（见图3）。

图3 2012年广州10区一手住宅预售面积结构情况

从库存情况看，市场可售量仍维持在较高水平。根据新房屋管理系统的即时监测数据，2012年12月底可售一手住宅套数和面积分别为40499套和547.08万平方米，同比虽然减少8.1%和0.1%，但市场库存量仍维持在较高水平。值得注意的是，目前市场上可售住宅以中大户型为主，12月底平均每套可售住宅面积达到135.08平方米，同比增加8.4%（见图4）。

图4 最近一年广州10区一手住宅可售情况

3.一手住宅市场成交分析

从市场走势看，成交面积稳步提高，成交价格触底反弹。成交量方面，2012年初，市场延续了2011年11月份以来的低迷状态，1月和2月