一 旅游地产概念辨析

旅游地产目前在学界还没有一个准确的定义。通常都认为旅游地产就是“旅游”+“地产”，但如果只是这样生硬地加在一起，显然是不利于其发展的。也有一些观点认为是旅游市场需求及旅游行为与地产设施的结合，还有观点认为是旅游和地产的融合。但目前很大程度上是旅游的品牌、地产的本质，凑在一起则称为旅游地产，这样一个状况本身概念就不准确，也不利于产业自身的发展。所以，还是需要从概念辨析入手进行细致的探讨。

（一）旅游和地产的两个角度

从旅游的角度来研究，旅游最大的特点是具有非常强的综合性。旅游的行、游、住、食、购、娱六个要素串起来，构成了一个产业链。如果从这个角度来认识旅游地产，所有以住宿功能为中心，全面体现旅游六要素的项目都可以称为旅游地产项目。

从地产的角度来认识旅游地产项目，最后的定位可能是一个混合型，具有居住型的特点，又有商用型的特点，也有投资型的特点，构成一个混合型。

（二）旅游地产的范围

从旅游地产的范围探讨，可以提出三个层次。

1.宏观层面

基本上所有的临时居所，或者用所，都可以称为旅游地产。这既包括了大家已经习惯的，也包括一些新兴的项目，如写字楼、公寓、酒店、度假村等。

2.中观层面

注入了旅游元素的地产项目就可以成为旅游地产。所谓注入了旅游元素的地产项目，从现在来看基本上是三个方面的意义。一是时尚意义，因为旅游一直代表了更进一步或者说更为高级的社会需求，所以旅游的时尚意义在很多地产项目里比较普遍。二是文化意义，代表了社会对文化内涵的追求。三是符号意义，也就是说，同样一个地产项目，加上旅游两个字，就在市场上贴了一个标签，也有了一种符号学上的意义，客观来说可能对这个地产楼盘的销售会有一定的积极作用。

3.微观层面

旅游地产在微观层面基本上定位为第二居所。第二居所也被称为休闲居所。作为购房者来说，也可能是购买的第二住宅，但是第二住宅与第一住宅的重要区别是利用率不高，所以一般需要再经营、再开发，卖的是它闲置的时间和空间，也正是在这个意义上衍生出了一系列的交易机会。

（三）从旅游地产到休闲地产

以上通过宏观、中观、微观三个层次的辨析可以看出，现在市场上形成的旅游地产的概念已经远远超出了旅游的范畴。从本质上来说，旅游的基本概念是人的流动，而地产的基本概念是固定的住所。流动的需求和固定的住所这两者之间有相融的一面，也有相悖的一面。如果继续强化旅游地产这个概念，这个矛盾就解释不清楚了。

基于这样的认识，笔者认为应该转换角度，将旅游地产统一为休闲地产，为传达这一理念及表述方便，将旅游地产替换为旅游/休闲地产。

从旅游/休闲地产这个概念出发，才可以对应各种各样的市场需求，以及由此衍生出的现行的各类旅游/休闲地产产品。而且从客源人群的特点来看，只有在经济和时间上都有相对较大的剩余，才能有余力追求第二居所，因而第二居所的主要功能就是休闲。同时，第二居所的重要特点就是具有时间和空间的空闲，可以进行再经营。

二 旅游/休闲地产发展理念

酒店界和地产界有一句话风靡一时，据传是李嘉诚所说，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。

但是旅游/休闲房地产不同，旅游/休闲房地产的规模更大，包含内容更多，所以需要从更高的尺度考虑全局的布局和安排，主要体现在以下五个方面。

（一）选址

旅游/休闲地产的选址，一言以盖之要“各安其位”，就是项目类型与环境的适应。比如说水地、沙地、平地、坡地、山地这五种特征地形，平地必然不是适合所有项目。以香港为例，香港水边上住穷人，或者住中产阶级。鲤鱼门、西贡一带住的是穷人，这是历史形成的，但是到赤柱、浅水湾那些地方，同样的环境特征住的是中产阶级。而香港的有钱人——高端人群，他们的住宅或者说第一、第二居所是在山地或者坡地上。但是按照内地旅游地产界现在的开发理念，海滨是寸土寸金的地段。

实际上这种选择和布局的形成是有道理的，笔者认为以香港的大环境特征，最适宜居住的就是坡地，放眼过去海天辽阔，起点大风大浪也没有关系，而海滨就容易受到常发的台风影响，从安全性和舒适性都没有保证，所以一开始就是穷人居住，到了香港中产