一 2013年深圳房地产市场运行情况分析

（一）2013年深圳房地产市场运行情况

一是房地产开发投资稳定增长，商品住宅新开工面积同比增幅超过六成。2013年，全市房地产累计开发投资完成额为887.71亿元，同比增长20.5%。其中，住宅累计开发投资完成594.10亿元，同比增长25.2%，占比为66.9%；商品房累计新开工面积为1366.40万平方米，同比增长50.9%。其中，住宅新开工面积为910.13万平方米，同比增长62.0%，占比为66.6%。

二是市场供应稳步增长，商品住宅新批准预售面积增长明显。2013年，全市商品房累计批准预售面积和套数分别为776.66万平方米和79822套，同比分别增长19.2%和17.8%；其中，商品住宅累计批准预售面积和套数分别为608.43万平方米和65152套，同比分别增长20.5%和18.8%。特别是下半年增长明显，10月和12月商品住宅面积都超过80万平方米（见图1）。

图1 2013年全市各月商品房和商品住宅新批准预售面积走势

三是新建商品住宅成交市场持续旺盛，全年成交面积同比增幅超过两成。2013年，全市新建商品房累计成交面积和套数分别为527.60万平方米和56768套，同比分别增长31.0%和27.6%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为437.63万平方米和47691套，同比分别增长21.2%和增长20.5%（见图2）。

图2 2013年全市各月新建商品房和商品住宅成交面积走势

四是新房价格在下半年有所回落。根据深圳房地产信息系统数据，2013年深圳新建商品住宅均价总体呈现先涨后跌态势，上半年呈现上涨态势，7月份开始回落。2013年6月，全市新建商品住宅简单平均价格达到24000元/平方米，是当年的最高水平，7月简单均价回落到22584元/平方米，此后各月价格均实现连续环比下跌。

图3 2013年各月新建商品住宅简单平均价格

五是二手住宅成交持续回暖，全市成交面积同比增幅超过五成。2013年，全市二手房累计成交面积和套数分别为850.54万平方米和94652套，同比分别增长43.6%和47.1%；其中，二手住宅累计成交面积和套数分别为727.10万平方米和86335套，同比分别增长55.2%和54.6%。从2013年走势来看，深圳二手房在3月和4月成交规模较高，3月突破100万平方米，从5月开始，走势平稳，单月成交量维持在60万～70万平方米的水平。

图4 2013年全市各月二手房和二手住房成交面积走势

（二）近年来深圳市房地产市场运行特点

一是房地产开发投资连续四年增长，对经济的拉动作用不断提升。近年来，深圳房地产开发投资呈现不断增长态势，2011年房地产开发投资总额接近600亿元，同比增长近三成。2011～2013年，深圳房地产开发投资总额同比增长率连续三年超过20%，2013年达到877.71亿元。2013年，全市固定资产总投资完成2501.01亿元，同比增长14.0%，房地产开发投资同比增速比固定资产投资高出6.5个百分点，占同期固定资产总投资的比重达到35.5%，是2006年以来同期的最高水平，房地产开发投资对拉动经济增长的作用不断提升。此外，与北京、上海和广州比较，全市前11个月的房地产开发投资同比增速领先于其他三个城市，分别比北京、上海和广州高出10.7个、0.4个和1.6个百分点（见图5）。

图5 深圳市近6年来全市房地产开发投资走势

二是住房用地供应增长明显。土地资源紧缺是深圳房地产市场面临的主要挑战，由于深圳人口呈现年轻化特征，住房需求旺盛，住房供求矛盾在短期内难以缓解。为了缓解住房供求矛盾和房价上涨压力，2013年深圳市加大住房用地供应力度，全年累计供应住宅用地面积200.69公顷，比前5年平均供应量（约148公顷）增加35.6%，为住房供应提供了有力保障。

三是住房开工和供应规模快速增长，住房供求矛盾得到缓解。2013年，深圳市通过简化住房项目新开工和新盘入市的审批程序、加快审批节奏，增大市场供应规模，缓解房价上涨预期，满足居民住房需求。新建商品住宅新开工面积从2010年的355万平方米持续回升到2012年的562万平方米，批准预售面积从2010的393万平方米回升到2012年的503万平方米。在连续两年高基数的基础上，2013年，深圳新建商品住宅新开工面积达到了910.13万平方米，同比增长62.0%；全年商品住宅累计批准预售面积达到608.43万平方米，同比增长20.5%。商品住宅批准预售面积连续两年回升，同比增速也处在较高的水平，2013年总面积大于前四年，突破600万平方米，创近5年来的新高（见图6）。

图6 2009年以来深圳各年商品住房新开工情况

图7 2009年以来各年商品住房批准预售情况

图7 2009年以来各年商