一 房地产信托

（一）住宅类

1.安信信托：温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划^[1]

（1）项目基本信息

该项目的基本信息如表1所示。

表1 “泰宇花苑”项目基本信息

（2）危机及原因

一是民间借贷导致资金吃紧。2011年温州楼市进入谷底，项目方通过民间借贷筹集资金，数额为4.9亿左右，过度民间借贷导致企业资金链断裂。二是控制人出境。“泰宇花苑”的实际销售价格没有达到预期，楼盘停工，公司负责人于2012年7月1日由上海浦东出境，逃前将中国建设银行账户中的4亿元预售款全部提走。三是土地评估价值虚高。评估公司以“土地使用权升值”为由，将原估价为3.69亿元的两地块评估价评估至11.5亿元。

（3）事件处理结果

媒体报道显示，某房地产开发企业接盘，保证了2013年4月26日到期的2亿元信托份额的到期兑付。2013年3月20日，安信信托收到法院判决书，确认了泰宇房地产开发有限公司拖欠安信信托4亿元信托贷款本金，以及挪用2000万元信托保证金的事实。

（4）主要启示

第一，关注交易对手的投入资金来源。该项目的项目方过度依赖民间借贷，而项目未按照预定计划及时销售回款，导致企业资金链断裂，进一步导致楼盘停工。因此，在尽职调查时应关注交易对手的负债状况和真实投入的资金来源，如关注其是否涉及民间高息资金借贷、是否有企业资金链断裂的风险。

第二，审慎对待抵押物评估价值。在本案中，原估价为3.69亿元的两地块评估价抬高至11.5亿元，使得泰宇房地产顺利以名义上较低的抵押率取得了贷款。因此，在尽职调查时应关注抵押物价值的评估，防止其估价虚高，并在贷后持续关注抵押物价值的减损，及时采取预警和补救措施，把控终极风险。

第三，关注住宅与商业的售价。“泰宇花苑”的实际销售价格远未达到预期，导致回款困难。因此，在尽职调查时应关注住宅与商业的预测价格是否虚高，开发商是否对楼盘有不合常理的过高定位。

第四，加强对实际控制人的资信调查。该公司负责人携4亿元预售款潜逃出境，给公司带来危机。因此，在尽职调查时应加强对负责人一贯品性、社会地位、经济收入等情况的调查。

2.安信信托：浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划^[2]

（1）项目基本信息

该项目的基本信息如表2所示。

表2 金磊房地产项目基本信息

（2）危机及原因

私自挪用信托资金用于偿还民间借贷：受经济下行及宏观调控的影响，金磊房地产资金紧张，从民间借入高利贷，为了偿还民间高利贷，金磊房地产公司实际控制人私刻公章，挪用信托资金，导致项目建设进度受到影响，信托计划被迫提前终止。

（3）事件处理结果

媒体报道显示，安信信托于2011年12月31日发布清算报告，安排优先受益人资金退出，信托计划提前结束。

（4）主要启示

第一，关注交易对手的财务状况。金磊房地产公司因资金紧张而从民间借入高利贷，为偿还民间高利贷挪用信托资金，导致项目建设进度受到影响，信托计划被迫提前终止。因此，在尽调时应关注交易对手的负债状况和融资能力，特别是在民间融资盛行的地区，是否在前期投入资金中为民间高息借入的资金，是否有企业资金链断裂的风险。

第二，关注交易对手实际控制人的资信调查。金磊房地产公司实际控制人私刻公章，挪用信托资金，导致项目建设进度受到影响，信托计划被迫提前终止。因此，在事前尽调时应加强对交易对手实际控制人一贯品性、社会地位、经济收入、债务状况等情况的调查。

第三，加强信托资金监管。在事中管理上，应加强对信托资金按照约定用途使用的监管，防止信托资金被挪用，注意对前述情况的主动管理和及时预警。

3.中泰信托：高远控股有限公司单一信托计划^[3]

（1）项目基本信息

该项目的基本信息如表3所示。

表3 高远控股项目基本信息

（2）危机及原因

高远控股由于前期为多家公司担保受到牵连，后期自身资金链紧张而筹借较多高利贷。从2012年下半年就陷入危机、濒临倒闭，2013年初，债权人已开始清算公司资产。故中泰信托于2012年12月将起诉书交至法院，要求返还本金以及180多万元利息、罚息。

（3）事件处理结果

有关该事件处理结果的信息披露有限。信托公司发布公告，于2012年12月28日提前结束信托计划，信托财产将于2012年12月28日全部转换为资金形式，并在10个工作日内一次性向受益人进行分配。但对高远