一 黑龙江省房地产业基本态势分析

由于2011年2月，黑龙江省房地产业开始实行严格的限购、限贷、限价等一系列的调控政策，2012年1～5月房地产市场表现出“价滞量缩”微显低迷态势。之后，随着国家对自住型、改善型刚性住房需求实行政策支持，房地产市场开始回暖。从6月份开始，黑龙江省商品房销售量连续上升，商品房价格也逐步回调，房地产市场呈现平稳向上发展趋势。综观2012年，黑龙江省房地产市场运行主要表现出以下特色。

（一）房地产开发投资保持快速增长

据统计，2012年1～9月^[1]，黑龙江省房地产业完成投资额999.5亿元，同比增长32.9%；增幅比1～8月下降6.3个百分点，比全国平均水平（15.4%）高17.5个百分点，比中部地区（16.2%）高16.7个百分点；占全省固定资产投资的19.6%。可见在全国房地产开发投资低迷、萎缩趋势下，黑龙江省房地产开发投资呈现逆市上涨、一枝独秀、蓬勃发展的局面。预计2012年黑龙江省房地产业完成开发投资将超过千亿元，实现连续两年超过千亿元的大发展局面。

（二）商品房施工面积、竣工面积快速增长

据统计，2012年1～9月，全省房地产施工面积12439.6万平方米，同比增长15.5%，比全国（14.0%）高1.5个百分点；全省房地产竣工面积1186.2万平方米，同比增长93.9%，比全国（16.4%）高77.5个百分点，其中住宅竣工984.0万平方米，同比增长101.9%，比全国（16.5%）高85.4个百分点。虽然其中包含黑龙江省房地产施工期短、室外作业必须赶在10月末前结束的客观原因，但也反映了黑龙江省2012年房地产市场产品增量大幅增加的状况。

（三）商品房价格渐趋平稳，住宅价格微幅下滑

2012年1～9月，黑龙江省商品房平均销售价格为4232元/平方米，同比上涨0.3%，环比下降1.4个百分点，比8月份下降60元/平方米，其中住宅为3855元/平方米，同比增长-3.9%，环比增长-0.1%。以省会哈尔滨市为例，调查显示，1～9月份^[2]，哈尔滨市新建商品住宅价格趋稳，指数为100.0，比上年同期回落5.1个百分点。按照建筑面积划分的三类户型中，90平方米及以下和90～144平方米新建商品住宅价格与上年持平，144平方米以上新建商品住宅价格下降0.2%。

（四）商品房新开工面积大幅下滑

2012年1～9月，黑龙江省房地产业商品房新开工面积4042.5万平方米，同比增长-29.6%，环比增长-0.3%，竣工和施工面积反差巨大，这主要是受国家严控政策影响，2012年开发商大都资金短缺，谨慎拿地，采取观望态度，并延缓开工以规避房地产市场风险，故有此结果。

（五）房地产企业资金充足，国有及控股公司开发投资大幅增加

2012年1～9月，黑龙江省房地产业到位资金1125.8亿元，同比增长4.5%，显示黑龙江省房地产企业资金充足，预期2012年将完成开发投资超过千亿元。在2012年1～9月的房地产业完成开发投资中，国有及控股公司完成开发投资253.2亿元，同比增长187.7%，显示了巨大活力。

（六）商品房销售面积、销售额平稳快速增长

2012年1～9月，黑龙江省房地产业商品房销售面积2015.3万平方米，同比增长11.3%，其中住宅销售1680.9万平方米，同比增长5.2%；商品房销售额为852.9亿元，同比增长11.6%。可见，2012年黑龙江省房地产市场中，住宅市场平稳发展，其他地产发展较快（其他地产商品销售333.4万平方米），同比销售增长幅度较大，在全国房地产市场下滑趋势下，黑龙江省房地产市场销售面积、销售额仍保持两位数的高速增长，说明黑龙江省房地产业仍存在很大发展空间。

（七）刚性住房需求得到缓慢大幅释放

据2012年第34届商品房展销会调查显示，哈尔滨市居民购房目的以改善住房条件的占41.2%，结婚用房的占18.6%，为子女择校购房的占16.5%，就业购房和为父母购房各占5.2%，为解决户口和其他原因购房各占2.0%，而用于投资的仅占9.3%，显示了哈尔滨市购房群体中刚性住房需求占绝对主导地位。而哈尔滨房地产市场，在一定程度上代表了黑龙江省房地产市场，也证实了国家两年来对房地产业的严厉调控政策基本目标得到了实现。

二 2013年黑龙江省房地产业发展趋势预测

依据最近住建部主要官员及中央领导讲话态度看，党的“十八大”后，2013年国家将坚持宏观调控政策的连续性和稳定性，继续保持对房地产业的宏观调控态势，调控政策不会有大的变化。黑龙江省房地产市场在这种大环境下，也将保持延续由快速“奔跑上涨”转向“平稳”前行这样的“量升价稳”发展趋势。

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