2012年，尽管经受了政府严厉“限购”政策和宏观经济增速放缓的双重影响，北京房地产市场却逐步走出低迷，呈现交易量逐步攀升，价格稳中有涨的态势。本文作者认为，非市场化的土地交易和大幅下滑的土地供应是北京房价维持高位上涨的主要原因。

一 2012年北京房地产市场形势

2012年北京房地产市场总体呈现上半年在观望中信心不足，下半年在犹豫中恢复上涨的态势。以下从房地产市场价格指数和土地购置价格、房地产开发投资和政策性住房投资、商品房施工面积和竣工面积以及销售面积等不同的角度进行分析。

（一）住宅价格指数稳中有升

2012年，北京新建商品住宅价格指数呈现上半年回落，下半年上涨的趋势，而二手住宅价格指数则呈现一路小幅上升的态势（虽然其上升是通过价格同比降幅逐步缩小的形式表现出来的）。具体走势详见图1所示。

图1 2012年北京新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数

从图1中的住宅价格指数变化来看，有两点需要特别引起注意。第一点要注意的是，图中的价格指数均以上年同期为100计算得来，因此无论是新建商品住宅还是二手住宅，虽然其价格指数在稳步上升，但其指数值均小于100（除2012年1～11月新建商品住宅价格指数大于100外）。这表明，与2011年相对应的各月相比，这两类住宅价格均为下降的，只是下降幅度逐渐收窄。也就是说，这两类住宅的价格虽然环比有所恢复上涨，但价格水平在大部分的时间里仍然低于2011年相应月份。第二点要注意的是，在5月份之间，新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数之间的走势产生了背离：新建住宅价格环比下滑，而二手住宅价格环比上涨。笔者认为，这主要是由于这两类住宅的区位特点造成的。一般来说，新建商品住宅大部分分布于北京四环以外区域，而二手住宅大部分都集中在四环以内区域。北京四环以内区域住宅的需求量大，其价格弹性具有明显的非对称性，即需求旺盛时价格上涨快，而需求疲弱时价格下降慢。两类住宅之间不同的区位分布特点可能是造成其价格指数产生背离的主要原因。

（二）土地购置面积同比大幅下滑

2012年1～11月，北京房地产市场开发中，土地购置面积为261.5万平方米，比2011年同比大幅下降48%（见图2）。在2012年的大部分月份中，土地购置面积相比2011年的同比降幅均接近或超过50%。

根据北京市统计局公布的土地购置价款，除以土地购置面积，就可以计算土地购置价格（见图3）。

图2 2012年北京土地购置面积及其同比增长率

图3 2012年各月土地购置价格与土地购置面积同比增长

从图3可以看出，土地购置面积同比增长率越高，则土地购置价格越低；反之，土地购置面积同比增长率越低，则土地购置价格越高。土地购置价格与土地购置面积同比增长率基本上呈现负相关关系。

从各月来看，土地购置价格基本维持在40000元/平方米到55000元/平方米之间的高位。2012年1～11月，全市土地购置价格为43793元/平方米，相比2011年同期（25870元/平方米）大幅上涨69.3%。土地购置价格的大幅上涨在很大程度上是土地购置面积大幅下滑的结果，而土地购置面积大幅下滑主要取决于政府投放于商品住宅上的供地面积大幅缩减。我爱我家的统计数据显示，截至2012年12月12日，北京市共成交经营性用地360公顷。而根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷、商服用地350公顷。这意味着，2012年经营性用地的供地仅完成全市年度计划1200公顷的30%。

（三）政策性住房投资增幅明显高于商品房开发投资增幅

2012年1～11月，北京房地产开发投资共实现2902.9亿元，同比增长2.2%。其中，政策性住房投资实现760.6亿元，同比增长14.2%，远远高于全市房地产开发投资增速，因此也远远高于商品房开发投资增幅（见图4）。

图4 2012年北京房地产开发投资和政策性住房投资同比增长

从图4可以看出，2012年房地产开发投资增速较低，增幅变化不大，整体运行平稳。在政府较低的土地供给意愿情况下，房地产开发投资的平稳增长反映的是品牌房地产开发商较高的投资意愿。我爱我家市场研究院监控的27家品牌房企中，万科、首开、保利等7家房企2012年在北京获取住宅用地，共计13宗土地，累计规划建筑面积231.1万平方米