特大城市的房价问题一直备受社会各界关注。虽然所关注的热点在不同时期似有转换，但焦点始终没有离开“房价过高”和“上涨过快”等范畴。不久前发布的《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》（上海易居房地产研究院）显示：多数大中城市房价收入比自2001年起一直呈上行态势，峰值出现在2010～2011年。2011年后房价收入比的偏离有所改善，但至今仍未回归到合理区间。报告列出了35个大中城市房价收入比的排行榜，并重点分析了历年来15个典型城市及全国的房价收入比合理值及偏离程度。

2013年，一线大城市的房价收入比呈现出如下特点：第一，一线城市普遍地显示偏离度大，部分东部沿海城市的偏离度也较大。第二，四个一线城市房价收入比偏离度的差异较大，其中深圳、北京偏离度最大，上海、广州的偏离度则排在35个大中城市第十、第十一位。

一 评价与影响

近期以来，学术界、开发商，以及政府官员都很关注房价，相关的讨论也比较深入。特大城市房价过高、上涨过快似已成定论，宏观方面的原因也基本确定在“不均衡发展让大城市房价高烧不退”（《中国产经新闻报》，2013）之类说法上。其他城市与特大城市相比，在经济、社会、教育、文化、医疗卫生和就业环境等方面存在巨大的差距，人口持续不断地聚焦涌入特大城市，因此购房需求表现得更为集中和迫切。尽管现有的房地产调控措施看起来不可谓不严厉，从中央到地方层层加码，但特大城市的房价仍未见多少松动。房价实质性降低的希望一再破灭，需求一如既往地强劲；供给似乎总与需求存在无法调节的市场形势让特大城市的房价“高烧不退”。

国家发展和改革委员会官员的说法更加全面些：“我们不能笼统地判断中国的房价上涨”（李铁，2013），其将房价上涨原因直接指向等级化的城镇管理体制。这种体制的特征是，市场资源的分布在很大程度上受行政资源分布的影响，等级越高的城市优质资源越集中。然而土地资源的情形有些不同，由于土地的限量供给，特大城市尤其是其核心区域土地资源的稀缺程度较高。一方面是市场优质资源的高度集中导致高端人口的聚集，另一方面是土地资源的稀缺性特征导致房地产供给的失衡，特大城市房价的过高与过快上涨也并不足为奇。当前很多相关政策文件与研究报告把城市分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市，也不能不说带有行政化、等级化的痕迹。

经济的快速增长在客观上必然带来社会收入群体的分化与不平衡。按照一般的预计，全国有占人口总数10%的高收入人群，那么仅国内就存在着1.36亿潜在的高端购房群体。在当今中国，房地产除了一般居住办公使用外，相比于金融、银行存款、证券、基金等，还是为数不多相对稳定的投资需求。北京、上海等特大城市的核心条件好、优质资源集中，到这样的城市购房，是当下中国最合乎理性的选择。因此，特大城市高端、高层次房地产的持久性有强度需求是必然的，特大城市房地产的特色需求形成了对高房价的持续支撑，而特大城市土地资源的稀缺性进一步刺激了房产价格的上扬，并形成了高位态势。

进入2014年，关于房价的讨论更加细致深入，比如，要“区分房价的正常上涨与房地产泡沫”（《中国经济时报》，2014）。美国、日本、欧洲一些国家，以及中国香港等典型经济体的发展过程中都曾经历房价高、上涨快的情况，但房地产市场大部分时间是正常的，只在一些特定条件下才出现泡沫危害。1960～1975年，日本土地价格的年均增幅为12%，房地产市场的运行基本正常；其较为明显的房地产泡沫出现在1986～1990年，这个时期的土地价格年均涨幅达50%。2001～2005年，美国的房价年均上涨幅度为8.7%，就已出现严重的房地产泡沫，并导致了影响全球的金融危机。实证说明，房价高、上涨快可能只是出现房地产泡沫的必要条件，而非充分条件，即房价高、上涨快并不必然导致房地产泡沫，房地产泡沫的出现一定会表现为房价高、上涨快。

那么，房地产泡沫的充分条件是什么？一些研究认为，判定房价上涨是否“正常”，需要比较房价涨幅是否明显高于收入涨幅。1975～1986年，日本的居民可支配净收入年均增幅为15.75%，名义人均GDP的年均增幅为15%，结果是日本这一时期的房地产市场有惊无险；1986～1990年，日本的居民可支配净收入年均涨幅只有6.4%时，房地