一 引言

随着中国经济社会的快速发展、老年人口规模的日益庞大和人们对建设老年宜居环境的迫切要求，传统房地产业的类型开始细化，与“老年人”和“人的老年期”相关联的老龄房地产业迎来了快速发展的良好机遇。积极发展老龄房地产业，不仅有助于满足老年人多样化的居住服务需求，也对中国经济社会的发展具有重大意义。首先，有利于改善老年民生，促进社会和谐。当前，中国老龄房地产业刚刚起步，无论硬件还是软件都很落后，远远不能满足老年人日益多元的需求。发展老龄房地产业能有效满足老年人多样化的居住安排需求和服务需求，提升老年人的生活质量和品质，从而促进和谐社会的建设。其次，有利于扩大内需，促进经济发展。老龄房地产产业链长，涉及行业众多，所需资金巨大，吸纳就业能力强，是当前中国扩大内需的重要抓手，将会对经济发展起到巨大的促进作用。第三，有利于优化产业结构，促进可持续发展。老龄房地产业的核心是服务业，大力发展老龄房地产业有助于服务业的快速发展，有利于推动中国产业结构的优化升级，有利于把服务业打造成中国经济社会可持续发展的新引擎。

近年来，各种鼓励和支持老龄产业发展的政策法规不断出台，给老龄房地产业的发展带来了众多利好消息。2011年发布的《中国老龄事业发展“十二五”规划》将“老龄产业”作为主要任务之一，特别指出要“把老龄产业纳入经济社会发展总体规划，列入国家扶持行业目录。研究制定、落实引导和扶持老龄产业发展的信贷、投资等支持政策。鼓励社会资本投入老龄产业”。2012年，民政部出台的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》从具体的操作层面对民间资本进入包括老龄房地产业在内的养老服务业的优惠和鼓励政策进行了规定。同年召开的党的十八大明确提出要“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”。2013年7月1日实施的新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》则从法律层面规定“各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施”。2013年9月6日国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）指出要“充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体”。值得注意的是，2014年4月3日，国土资源部部长办公会议提出，要抓紧完善有关土地供应政策，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。老龄房地产业发展的关键和前提是土地问题，此次会议传递的信息令人兴奋，后续政策令人期待，必将成为老龄房地产业快速发展新的更大的动力。

上述一系列政策文件无一不对老龄产业的发展产生积极的推动作用，将直接或间接为老龄房地产业的发展提供巨大的市场机会。

二 老龄房地产业的相关概念

（一）“房地产”和“房地产业”

1.“房地产”的概念

房地产是房产和地产的合称，是房屋和土地在经济关系方面的体现，属于资产的范畴。谈到房地产时，要注意区分“房屋”与“房产”以及“土地”与“地产”的差异。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现相应的生产关系。房屋通常是指建筑物的物质形态或物理特征；而房产是指作为财产的房屋，不仅指实物形态的房屋，还侧重于房屋的所有、占用、使用、收益、处分等权利义务关系。同样，地产是从财产的角度考虑土地，涉及土地的所有权和使用权，以及土地流通或使用过程中发生的利益关系及处理方式。^[1]

2.“房地产业”的概念

《三次产业划分规定》（以下简称《规定》）将房地产业列入了第三产业，即服务业。《规定》指出，房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业的行业。

在实践中，不少人常常将房地产业与建筑业混为一谈。事实上，建筑业是指建筑安装施工行业，是建筑产品的生产部门，是从事工业与居民房屋和构筑物建造的行业，是完全的物质生产部门，属于第二产业。而房地产业不仅是土地与建筑产品的经营部门，还从事土地开发和房屋建设，具有生产（开发）、经营、服务等多种性质，属于第三产业。^[2]

（二）“老龄房地产”和“老龄房地