一 2013年房地产市场回顾

1.行业景气度高，供给仍较为充足

2013年，房地产行业整体上继续维持高景气度，销售额和销售面积保持快速增长，但从变化方向上看，下半年景气度已经略有下滑，商品房销售面积累计增速自5月开始出现趋势性回落，新开工增速虽因低基数效应有所回升，但房地产开发投资完成额增速下半年也呈现下行趋势。

2013年全年商品房销售额和销售面积分别为8.1万亿元和13.1亿平方米，同比增长分别为26.3%和17.3%。其中商品住宅销售额和销售面积分别达到6.8万亿元和11.6亿平方米，分别同比增长26.6%和17.5%。2013年商品住宅销售价格也出现较高的涨幅，70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨9.2%。由于上半年市场销售良好，库存下降，现金回笼，开发商开始通过购地和新开工来补充库存，2013年全国房地产投资额同比增长19.8%，新开工面积同比增长13.5%。

2013年商品房施工面积达到66.6亿平方米，是2012年全年销售面积的6倍，尽管随着销售面积上升，施工面积与销售面积比有所下降，但相对历史数据仍然处于较高位置，全国供给仍较为充足。

图1 住宅销售额销售面积同比大幅度增长

图2 住宅施工面积与销售面积比维持高位

2.市场继续分化，一线城市需求外溢效果明显

2013年10大城市和30大中城市商品房成交面积同比增速分别为7.6%和12.4%，低于全国商品房销售面积17.3%的增速。从主要城市的周平均销售面积看，市场继续分化，上海、武汉、成都、天津等城市周均销售面积较2012年有明显提升，北京、广州、杭州则与2012年基本持平。三、四线城市市场也分化严重，由于一线城市需求部分外溢，带动周边城市（如东莞、惠州等）住宅销售大幅回升，但由于周边城市整体供应量较为充足，市场价格仍较为稳定，尚未到达拐点，未来随着一线城市销售增速放缓，一线城市周边县市的市场将首先受到冲击。

图3 10大城市和30大中城市商品房成交面积增速低于全国平均水平

图4 周均销售面积表现不一

图5 一线城市周边城市销售变化

我们用模型测算的房价偏离度来衡量各个城市的房价水平，结果发现，各个城市销售面积的变化与各个城市的房价高低关系并不太大。各个城市所处的阶段不同、上一年基数不同、库存不同导致各个城市市场表现出较大的差异。在上升周期，市场往往经历了量升—价涨—供应紧张—量下降、价格上涨的过程，厦门市场销售旺盛、供应紧张，市场价格随之进入上涨期，市场刚刚渡过量升价涨期；而北京市场则在经历了2012年销售的大幅回升之后，进入库存紧张、销量下降、价格上涨阶段；处在平稳期的市场则表现为价格稳定、销量平稳、供应充足，重庆、武汉、长沙等市场处于该阶段；处在下降期的市场则表现出库存上升、销量下降、价格高企的迹象，杭州市场目前处于该状态。像昆明、东莞、惠州等部分城市销量大幅上升、供应充足则可能是城市基本面发生了较大变化的结果，东莞、惠州主要受益于深圳的溢出效应。

图6 房价与销量相关度并不高

3.携融资、品牌优势，大企业市场占有率进一步提升

2013年前三个季度，大型房地产开发商的市场占有率进一步提升，市场销售金额排前10名的市场占有率上升至14.43%，市场销售金额排前20名的市场占有率上升至20.14%。由于银行信贷对开发商实施名单管理，小型地产开发商较难获取银行贷款，同时，部分企业有中国香港上市平台，可以通过发行债券进一步拓宽融资渠道，小型企业获取资金成本相校于大企业没有优势。另外，在品牌、销售、管理方面，小型企业也处于劣势，市场集中度提升成为大趋势。但总体来看，房地产市场仍较为分散，相对较低的进入门槛使该行业一直处于群雄并起的状态。另外，由于整体市场供应较为充足，尽管2013年销售面积同比增速较快，但市场整体仍面临较大的去库存压力，在市场供应过剩的区域企业竞争环境进一步恶化。

图7 大企业集中度进一步提升

面对较差的市场环境，企业积极修炼内功，通过拓宽融资渠道、加快开发速度、调整产品结构、创新拿地方式等手段，部分企业仍然取得了快于行业平均水平的增长。恒大、佳兆业、花样年等企业积极调整土地储备结构，将供应过剩的三、四线城市土地储备占比进一步降低；融创则通过发行债券的方式，调整负债结构，增加长期负债，同时降低融资成本；而万科、龙湖等企业则继续专