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    2013年房地产市场分析及2014年预测

    作者:总报告编写组 出版时间:2014年10月
    摘要:

    2013年,贵州房地产市场各项指标均呈现增长态势,潜在供给充裕,有效供给充分。宏观政策的调整以及贵州省自身在多领域内的发展都将刺激住房需求,不过需要注意的是,由于银行放贷积极性的降低,住房消费势必会受到不利的影响。2014年,贵州省房地产市场整体仍将呈现平稳增长态势,预计全年销售量与2013年基本持平,价格略有上涨。

    Abstract:

    The indictors of real estate market in Guizhou have shown a growing trend in 2013. Overall,the real estate market presented a state that combined with abundant potential supply and sufficient effective supply. With the adjustment of macro policy and the multi-fields development in Guizhou,the demand for housing will be stimulated. ut it is important to note that the reduce of bank lending will increase the difficulty of loan and housing consumption. Therefore,We can draw a conclusion based on the comprehensive factors that in 2014 the growth of real estate market in Guizhou will remain steady,the full year sales are roughly flat from where they were in 2013.

    一 2013年房地产市场分析

    (一)运行特点

    2013年,贵州房地产市场各指标均呈现增长态势(见表1)。与2001~2012年增长率平均值相比,2013年增长速度较大的有土地购置面积、新开工房屋面积、房屋竣工面积、商品房销售面积四项指标;房地产开发投资增长速度有所放缓;商品房销售价格增长速度明显放缓,远远低于2001~2012年的增长率平均值。总体而言,2013年房地产市场潜在供给充裕,有效供给充分,交易呈量升价稳态势。

    表1 2013年贵州省房地产市场主要指标

    (二)运行态势

    1.商品房销售面积增速创2010年来新高,各地区增速差异较大

    (1)商品房销售面积持续增长,增速高于全国平均水平,创2010年来新高

    2013年,贵州商品房销售面积的增速呈现前高后低的态势(见图1),4月末同比增长56.5%,之后增长速度回落,全年销售2972.3万平方米,同比增长35.9%,比2012年增加19.7个百分点。从月度销售量看,平均每月销售247.7万平方米,单月销售量最大的是9月的393.2万平方米,其次是12月的370.9万平方米,5月、10月的销售旺季并没有出现。

    图1 2013年贵州省房地产开发企业房屋销售面积及增长率

    2013年贵州商品房销售面积的增速保持了自2010年以来的持续增加,仅次于2001年、2005年、2009年,比2001~2013年平均增速23.4%高12.5个百分点,处于高位运行态势。与全国比较,2013年贵州商品房销售面积的增速比全国高18.6个百分点。在多数年份贵州商品房销售面积的增速也大于全国平均水平,但两者的波峰、波谷基本吻合。比如,2005年、2009年贵州和全国商品房销售面积的增速均较高,2008年均是负增长(见图2)。这说明宏观因素对商品房销售影响较大。

    图2 2001~2013年贵州和全国房地产开发企业房屋销售面积增长率比较

    (2)各地区商品房销售面积增速差异较大,黔东南增速最大

    2013年,贵州省9个地区中,贵阳市的销售量最大,为1301.5万平方米,占全省商品房销售面积的43.8%;销售量最小的是黔西南州,占比3.3%。由表2可见,各个地区销售量的增速差异较大,最大为黔东南州的36.4%,最小为六盘水市的7.2%。与2007年比较,2013年各个地区占比均有不同程度的变化,贵阳市商品房销售量在全省的占比有所下降;六盘水市、黔西南州的下降幅度最大(由于统计范围不同,遵义市2013年和2007年的占比不具可比性);增加幅度较大的有安顺、毕节、铜仁等地区,黔南州略有增加。由表2也可看出,2007~2013年,毕节市销售量增加了3.1倍,安顺增加2.9倍,六盘水市、黔西南州的增加幅度较小。

    表2 2007年和2013年贵州各个地区商品房销售情况

    续表

    2.商品房销售价格持续增长,增速创2001年来新低

    图3 2013年贵州省房地产开发企业房屋销售价格及增长率

    2013年,商品房价格增速大体上呈“U”字形(见图3),年初和年末增速较大,5月末同比增长1.7%,为全年最低增速;全年增速4.4%,同比回落1.4个百分点。从房价绝对值来看,累计平均房价最高的是1~6月,为4325元/平方米,全年平均4295元/平方米,比2012年的4116元/平方米增加179元/平方米。当月价格最高的是10月,为4580元/平方米;最低的是9月,为4115元/平方米。

    图4 2001~2013年贵州和全国房地产开发企业房屋销售价格增长、CPI增长比较

    2013年,贵州商品房价格增速低于全国3.3个百分点(见图4)。2009年以来,贵州商品房价格增速持续回落,2013年的增速是2002年以来的最低水平。2001~2013年,贵州商品房价格增速大体呈倒“U”字形,平均增速10.1%,变异系数0.814;同期全国平均增速8.9%,变异系数0.760。这说明贵州商品房投资回报高于全国平均水平,同时风险也更大;贵州商品房价格增速大于2001~2013年平均增速10.1%的年份有2005年、2006年、2007年、2009年、2010年、2011年,特别是2009年,增速达22.9%,当年全国房价增速高达23.2%。除房价出现下跌的年份,贵州房价增速一般大于物价上涨幅度(见图4),扣除物价因素后的房价增长情况如图5所示。尽管价格增长波动幅度有差异,但大体说来,贵州和全国的波动趋势基本一致。比如,2001~2005年的基本趋势是房价增速逐步增大,2006年回落,2007年加速,2008年回落,2009年加速,之后回落。这说明宏观因素对房价增长的影响较大。综合上文对房地产销售面积增速的分析,可以得出一个基本结论:贵州商品房交易,无论是销售面积还是销售价格,其波动趋势与全国平均水平基本一致。

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