贵州省与我国大多数省级地区相同，反映房地产市场^[1]的指标中，最早于1986年记载了房地产开发投资，其他部分指标出现于20世纪90年代中期，^[2]更多的是出现于2000年之后。

本文分析了贵州房地产市场运行态势和房地产市场主要参与者——房地产开发企业的基本情况。分析房地产市场运行态势时选取的主要指标包括房地产开发投资、房地产开发建设（土地购置面积、新开工面积、竣工面积）、房地产交易（房地产销售面积、房地产销售价格），在上述部分指标分析中加入了房地产市场需求指标（人口、收入、GDP等），形成综合分析指标（人均指标、收入房价指标、投资率、投资贡献率）。指标分析方法采用了纵向比较法和横向比较法，纵向比较法是比较指标不同年份的变化情况，反映指标的趋势和前景；横向比较法是比较不同地区（省级地区）的指标，从更全面的视角来反映贵州房地产市场差异、趋势和前景。

本文从宏观上分析了贵州省房地产开发企业的基本情况，并未针对微观的个体企业。主要分析了贵州省房地产开发企业个数、经营情况、资金来源和资产负债率等指标，也采用了纵向比较法和横向比较法。

分析表明，贵州房地产市场发展平稳、市场潜力较大；潜在风险为经济增长过度依赖房地产开发投资。

一 房地产市场运行态势

房地产市场运行态势可用房地产市场供给、房地产需求和房地产交易等指标来反映。本文不单独分析房地产需求指标（如收入、人口、消费者预期、购房成本等），而是与供给、交易指标结合形成综合指标，如房地产开发投资强度（即人均房地产开发投资）、人均土地购置面积、人均新开工房屋面积、人均竣工房屋面积、人均^[3]商品房购置面积等。为了反映房地产市场与经济的关系，本文采用了房地产开发投资占固定资产投资的比重、房地产投资率（即房地产开发投资占GDP的比重）、房地产开发投资贡献率（即房地产开发投资增量占GDP增量的比重）等指标。

分析表明，贵州房地产市场发展平稳，主要体现在以下几个方面。

量升价稳——房地产开发投资增长率位居全国前列，商品房销售面积增长率位居全国上游，商品房价格增长速度处于全国中间水平；居民购买住房的能力处于全国上游。

市场潜力较大，主要体现在：人均比例低——住宅投资强度比全国平均水平低46.9%，人均土地购置面积位居全国第15，人均新开工房屋面积位居全国第20，人均商品房销售面积位居全国第16。

潜在风险主要体现在：由于房地产投资贡献率过大，房地产开发投资的波动将导致经济增长出现较大波动，从而导致经济增长不稳定；经济增长不稳定将导致房地产市场出现更大的波动^[4]。

（一）房地产开发投资情况

主要结论如下。

第一，贵州房地产开发投资增长速度位居全国前列。1998～2012年，房地产开发投资复合增长率位居全国第2，其中非住宅投资复合增长率位居全国第1，住宅投资复合增长率位居全国第2。

第二，贵州房地产开发投资中住宅投资份额偏低。1998～2012年，贵州住宅投资份额比全国平均水平低12.7%。

第三，贵州省住宅投资强度较低。2000～2012年，贵州住宅投资强度比全国平均水平低46.9%。

第四，贵州房地产开发投资占固定资产投资的比重处于全国中游，1998～2012年位居全国第13。1998～2012年住宅投资占固定资产投资的比重位居全国第20。

第五，贵州房地产开发投资占地区生产总值的比重逐年增加，1986年为0.44%，2012年增加到21.42%。1998～2012年，住宅投资占地区生产总值的比重，全国平均水平为5.6%，贵州为5.2%，位居全国第17。

第六，贵州房地产开发投资贡献率较大，2010年以来实现快速增长，仅次于海南，位居全国第2。

（二）基本情况分析

根据《中国固定资产投资统计数典》，我国房地产开发投资统计始于1986年。1986年贵州省房地产开发投资0.86亿元，2013年增加到1942.03亿元（见图1）。^[5]

图1 1986～2013年贵州省房地产开发投资

1986～2013年，贵州房地产开发投资增长2257倍，年复合增长率34.8%。以1998年住房市场化改革为界，之前年复合增长率为33.0%，之后为35.8%；各年增长率差异较大（见图2）。

图2 贵州省固定资产投资和房地产开发投资增长率

由图2可知，一是房地产开发投资的波动幅度大于固定资产投资（不含房地产开发投资）；二是20世纪90年代的房地产投资的波动幅度大于2000年之后的。

1992年我国出现