一 贵州房地产市场需求潜力大

（一）贵州人均存量住房低，未来发展潜力较大

回顾贵州房地产市场，我们发现贵州房地产市场潜力大，主要原因是人均房地产开发投资、人均土地购置面积、人均新开工房屋面积、人均商品房销售面积等均处于全国较低水平。除了这些指标可以间接说明贵州房地产市场潜力大之外，我们可以直接用人均存量住房来反映。

表1 2010年贵州省城镇家庭人口及住房情况

表1为2010年贵州城镇家庭人口及住房情况，截至2010年底，贵州城镇家庭户约365万户，人口1086万人^[1]，人均住房建筑面积27.26平方米，镇区家庭人均住房面积比城区家庭人均住房面积大2.45平方米。由表1可知，截至2010年末，贵州城镇家庭住房存量约3.0亿平方米（建筑面积）。

下面我们比较分析我国不同地区家庭户人均住房情况。由图1可见，贵州家庭户人均住房建筑面积为27.7平方米，比全国平均水平31.06平方米低10.8%，排全国第17位；排第1的是浙江，为40.13平方米；最低的是青海，为21.33平方米。

图1 全国不同地区家庭户人均住房建筑面积

图1反映的是地区所有家庭户（农村地区和城镇地区）人均住房情况，由于我国现阶段房地产市场主要考虑城镇，我们关注的重点是城镇，图2、图3分别为我国城区、镇区家庭户住房情况。比较图1、图2可知，城区人均住房建筑面积较低，不同地区在图1和图2中的排序不完全相同。图2中，全国平均水平为29.15平方米；贵州为25.94平方米，比全国平均水平低11.0%，排全国第23位；最大的是河南，为34.04平方米；最低的是黑龙江，为23.72平方米。

图2 全国不同地区（城区）家庭户人均住房建筑面积

图3 全国不同地区（镇区）家庭户人均住房建筑面积

比较图2、图3，在大多数地区，镇区人均住房建筑面积高于城区人均住房建筑面积。全国镇区人均住房建筑面积为32.03平方米，比城区人均住房建筑面积29.15平方米高9.9%；贵州镇区人均住房建筑面积为28.39平方米，比全国平均水平低11.4%，排全国第20位，比贵州城区人均住房建筑面积高9.4%；排序第1的是江苏，为39.53平方米；最低的是青海，为21.94平方米。

图4 全国不同地区城镇家庭户人均住房建筑面积

综合图2、图3，我们得到城镇家庭户人均住房建筑面积（见图4）。到2010年，全国城镇家庭户2.07亿户，家庭户人数5.9亿人，人均住房面积30.33平方米，^[2]截至2010年末全国城镇家庭拥有的存量住房为179亿平方米；^[3]贵州城镇家庭人均住房面积27.26平方米，比全国平均水平低3.07平方米，排第19位，处于全国的中下游水平；最高的是江苏的36.02平方米；面积最小的是黑龙江的23.35平方米。

以上分析表明，我国不同地区存量住房有较大差异。人均住房面积多大才合理呢？本文对此不作深入讨论，仅引用发达国家人均居住面积作简单对比（见表2）。

表2 主要发达国家居住情况

续表

比较表2与图1～图4，考虑图1～图4中的面积是建筑面积，我们按0.8的系数折算为套内使用面积，2010年我国城镇家庭人均居住面积为24.3平方米，城镇常住人口人均居住面积为21.28平方米，单从面积来看，我国已经超过日本和韩国。如果考虑住房开发的主要约束——土地，从人均耕地面积来看，1997年中国人均耕地面积为0.1公顷，与英国较为接近，如果将英国人均居住面积作为我国的目标，则我国城镇家庭人均居住面积可增加11平方米，在不考虑人口增加的情况下，我国城镇将增加65亿平方米的住宅套内面积。按2011年住宅销售面积（建筑面积）9.6亿平方米来计算，约需要9年的时间。同理，贵州将增加1.4亿平方米，约需要11年的时间。

（二）贵州城镇化率低，未来潜在需求大

前文分析了贵州城镇家庭户住房存量情况，按现有城镇家庭人口计算，住房改善需求约1.4亿平方米。本部分的分析将表明，城镇化是我国，更是贵州未来住房需求的主要来源。

如果按中国未来20～30年最终城镇化率75%、人口15亿人来计算，^[4]则未来20～30年城镇常住人口将从2010年的6.6978亿人增加到11.25亿人，净增加4.5522亿人，按家庭人口占城镇常住人口88%来计算，新增加的城镇家庭人口约4亿，将对住宅市场形成巨大的需求。

现阶段，贵州城镇化率远低于全国平均水平。贵州省城镇化率与全国城镇化率的比较如图5所示，2000～2012年，贵州省城镇化率从23.87%增加到36.41%，年复合增长率3.6%；同期，全国城镇化率从36.22%增加到52.57%，年复合增