根据前文分析，未来贵州省住房保障面临的最大挑战是如何改善农民工居住条件、如何为城镇化进程中从农村迁移到城镇的家庭提供住房保障，一个是存量问题——城镇现有农民工的居住问题，另一个是增量问题——即将迁入城镇的农民工的住房问题。只有解决好了这两个问题，新型城镇化要求的人的城镇化才有可能实现。

一 挑战——从农村迁移到城镇家庭的住房保障

从农村到城镇的家庭包括现有的农民工家庭和即将迁移到城镇的农村家庭。根据本书对贵州房地产的分析得知，进城家庭40%需要住房保障，城镇家庭20%需要住房保障。根据贵州省城镇常住人口户籍结构，我们可以得出贵州城镇常住人口需要住房保障的家庭占比为30.2%，与2010年人口普查结果31.5%较为接近。

当2014年及之前所有保障房竣工之后，贵州保障房136万套左右，租赁补贴12万户左右，共计保障148万套（户）。按此规模，已经完全覆盖2010年人口普查住房面积小于16平方米的城镇家庭户数（115.2万户）。

我们假设136万套保障房3年之后（即2017年）全部竣工（其中2013年底之前已经竣工的保障房48万套）、城镇化率42%、城镇常住人口1500万左右、家庭户比例90%、户均人数3人，则城镇家庭450万户，届时贵州省住房保障覆盖率将达33%左右。按城镇常住人口计算，保障性住房每套（户）3人，则住房保障覆盖率30%左右。根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划》，2020年城镇常住人口保障性住房覆盖率不小于23%，贵州省可以提前超额完成任务。

上述分析表明，贵州省城镇住房问题似乎即将解决。但我们必须清醒地认识到住房保障问题的动态性。从2010年到2017年，贵州省城镇常住人口从1159万增加到1500万，净增加341万，如果我们按城镇常住人口自然增长率0.8%计算，净增加的341万人中，80%左右是从农村迁移到城镇的人口，即270万左右。我们按40%进城人口需要住房保障、20%城镇人口需要住房保障计算，则到2017年需要保障的人口将净增加120万左右，约40万户。加上2010年的115.2万户，合计155.2万户，超过保障房148万套（户）。为实现住房保障全覆盖，2015～2016年开工的保障房必须加快施工进度，确保2017年的竣工数量不低于7万套（户）；或者，2014～2017年新增不低于7万户的租金补贴户；或者2015～2016年新开工保障房在2017年的竣工数量与2014～2017年新增租金补贴户合计不少于7万套（户）。

我们将75%作为未来贵州的均衡城镇化率，并预期2045年左右到达均衡城镇化率，以此推算出2045年之前贵州省新增住房保障规模，结果如表1所示。表1中需要保障的家庭户数就是住房保障规模，它既可以通过实物补贴也可以通过租金补贴来实现。2011～2015年的28万户并不包含在2011～2014年已经开工的104万套（户）保障房中；换言之，2011～2015年的28万户是在2011～2014年已经开工的104万套（户）基础上的新增加量。

由表1可见，未来住房保障的重点是进城家庭。2011～2045年，新增加需要保障的家庭户数合计为255万户，加上2010年之前已经保障的115.2万户，累计370万户左右，占城镇家庭户数的33%左右，占2045年贵州省家庭户数的25%左右，即住房保障占比25%。

下面我们对表1中的测算结果的相关假设的敏感性进行分析。首先，假设人口自然增长率从0.8%增加到1%，需要保障的家庭户数为275万户，其中进城家庭224万户，城镇家庭51万户；与0.8%人口自然增长率相比，分别增长7.8%、4.2%、27.5%；其弹性分别是0.312^[1]（即人口增长率每增加1%，需要保障的家庭户数增加0.312%）、0.168、1.10，表明需要住房保障的城镇家庭规模对人口自然增长率较敏感，进城家庭则不敏感。

表1 贵州省新增住房保障规模测算

其次，假设进城家庭50%需要住房保障，则需要保障的家庭户数为309万户，其中进城家庭269万户，城镇家庭40万户；分别增长21.2%、25.1%、0；弹性分别为0.86、1.0、0。根据弹性可知，进城家庭需要住房保障的比重每增加1%，新增住房保障规模则增加0.86%；进城家庭住房保障规模增加1.0%，城镇家庭住房保障规模不变。

再次，假设城镇家庭30%需要住房保障，则需要保障的家庭户数为275万户，其中进城家庭215万户，城镇家庭60万户；分别增长7.8%、0、50%；弹性分别为0.156、0、1。结果表明，城镇家庭需要住房保障的比重每增加1%，新增住房保障规模则增加0.156%；进城家庭住房保障规模不变，城镇家庭住房保障规模增加1%。

最后，假设均衡城镇化率仅为7