一 贵州房地产业的概况和基本形势

从2008年世界金融危机和经济危机爆发以来，中国的房地产经历了惊心动魄的大震荡，伴随着中国政府推出4万亿元的刺激性投资，中国的房地产起死回生。同时，中国房地产在价格和投资规模上的泡沫也不断累积。在中央政府提出“遏制房价过快增长”的各种调控措施实行后，局部地区房地产泡沫已经被刺破，尤其是沿海经济发达地区房地产炒作空间日趋狭小，过剩的资金开始流向房价在全国范围内处于洼地的地区。贵州的房地产就此迎来了新一轮的大发展时期，2009年贵州新建商品房销售面积较上年恢复性地增长了82.01%，2013年新建商品房销售面积达到2972.32万平米，较上一年增长了35.91%（见表1）。

表1 贵州省1998～2020年人居条件的改善概况

贵州城镇人居条件大为改善，城镇住房总面积累计由1998年的2.1亿平方米增加到2013年的4.68亿平方米，人均居住面积由1998年的8.3平方米增加到2013年的35.34平方米，保障性住房1999～2013年累计增加了5939.44万平方米（见表1）。

但是，在快速发展的同时，贵州房地产业也出现了过热等问题。考虑到中国未来经济发展由快速增长轨道向较慢增长轨道转变这一大趋势，以及贵州在全国范围内特殊的经济功能定位，贵州的房地产业要实现可持续发展，需要在借鉴已有成功经验和其他地区失败教训的基础上，未雨绸缪，结合自身条件确定具有贵州特色的房地产发展模式。

二 贵州房价是否过高？

第一，贵州房价上涨形势近年来已经趋缓，从房价收入比来看，总体上稍高，对贵州全面建设小康社会的总体发展目标产生了负面影响。

表2 1998～2013年贵州省房价和城镇居民可支配收入的比较

由表2可知，1998～2013年贵州房地产销售均价呈现出上涨的态势，其中，仅2000年和2001年有所回调，其他年份都是上涨的；贵州房地产销售均价由1998年的1261.12元/平方米上涨到2013年的4281.81元/平方米，累计上涨240%。

贵州城镇居民1998～2013年的收入水平方面，由表2可知，城镇居民人均可支配收入呈不断增长的态势；由1998年的4565.39元增长到2013年的20667.07元，累计增长了353%。

比较贵州1998～2013年房价和城镇居民人均可支配收入的增长率可知，贵州的房价上涨幅度远比收入增长的幅度小。但是，如果考虑到城镇居民之间存在收入差距，那么，实际上相当一部分低收入群体的收入是没有房价增长得快、增长得多的。

从1998～2013年的房价收入比来看，贵州出现了先高后低、再上升又下降的变化趋势，尤其是2012年、2013年明显下降；如果不考虑购房利息，贵州房价收入比在5.29～7.89；如果考虑购房利息，贵州房价收入比在5.95～8.68。如果降低每套房面积假设（本文笔者采用100平方米/套），贵州房价收入比会有所下降。

参照国际标准，房价收入比在1～5比较合适。也就是说，对于平均3.5口人一户的家庭而言，用至多5年的全部家庭可支配收入就能买一套100平方米的住房，其福利水平处于小康的水平。实际上，这个标准存在不是很科学的地方，对于收入水平较高的家庭而言，合理的住房收入比值应该高些。比如，年总收入达到15万元的家庭，房价收入比在7以内都是合理的（三口之家每月基本消费按3500元计算，每年储蓄约10万元，10年就可以付清房款）。

就贵州1998～2013年的房价收入比来看，贵州的房价偏高，对贵州城镇居民的福利水平已经产生了负面影响，这不利于贵州全面建设小康社会的总体发展目标的实现。如果考虑到城镇居民之间存在收入分配差距的话，那么贵州的房价对于低收入群体而言，其影响就要更大些；对高收入群体而言，贵州的房价并不算高。

如果排除贵州低收入群体和高收入群体，按贵州处于中间水平的、较为普遍的双职工工薪阶层来看，一个月收入约7000元的三口之家，房价收入比超过5就已经偏高了。^[1]

就目前贵州城镇居民中位收入水平而言，贵州省房价比较合理的上限是4000元/平方米左右，即一个双职工工薪家庭（月工资3500元左右）在小康生活水平下约10年的储蓄可以付清房款。与此房价水平相比，贵州2013年的房屋销售均价4281.81元/平方米，不算高，如果考虑该销售价格中还包括商铺的价格，那么贵州目前的总体价格水平还是比较合适的。

第二，从房价涨幅与人民币贬值率来看，贵州房价已经存在泡沫，但还不算太高。

由表3可知，从贵州房价上涨率与货币贬值率的比较来看，不管是