一 引言

我国城镇化率刚过50%，远低于发达国家。差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化率将不断提高，每年将有相当数量的农村富余劳动力转移到城镇，带来投资的大幅增长和消费的快速增加，城镇化是我国未来经济增长的巨大引擎。

城镇化的核心内容就是农业经济活动向非农业经济活动转变、产业结构的调整升级、城镇的扩张，而城镇化带来农村人口向城镇转移和聚集。改革开放以来，我国农村人口向城镇转移约3.2亿，这一庞大的数字已超过美国总人口（2010年约3.1亿）。这样大规模的农村人口进入城镇以后，势必要考虑“住房”这一基本的生活需要，因此，如何解决好城镇化进程中的住房问题直接关系到国计民生以及和谐社会的构建。

改革开放30多年，我国已成为全世界城镇化速度最快的国家，城镇化正伴随着工业化、现代化进程不断向前推进。东部发达省区如江苏、浙江的城镇化率已高达60%，而地处西部的贵州的城镇化率仅为34%，在31个省份中排倒数第二，略高于西藏。另外，我们也应该看到贵州的城镇化发展方兴未艾，城镇化进程中居民的住房需求不断增加，城镇化正成为贵州商品房市场容量持续增长的重要推手。

国外关于商品房市场容量的研究中，较有代表性的是Ball，他以英国为例分析了商品房市场容量的影响因素，发现城市化影响最大。^[1]Tse根据香港的统计数据也得出了相似结论。^[2]而Deutsch利用荷兰数据得出的结论却是城市化对商品房市场容量几乎无影响。^[3]上海社会科学院房地产业研究中心和上海市房产经济学会指出，城市化是房地产市场发展的源动力，城市化进程在未来五年对房地产市场容量增长的贡献率将达到80%以上。^[4]邓富民和梁学栋认为，城市化与住房市场呈正相关关系，随着我国城市化进程加快、城市经济快速增长，住房市场容量将大幅上升。^[5]李雄军和姚树洁通过1991～2008年的数据，实证分析了我国城市化对房地产市场容量的促进作用，指出大量出生于农村的人口，经过教育和培训后在城市获得了工作，这样就会带来对商品房的新的需求，促使商品房市场容量增长。^[6]

根据国内外相关研究，在不同政策环境和经济环境下城镇化对商品房市场的影响有所不同。在中国这样一个包含三十多个省份的国家，各省份社会经济差异较大，各地方城镇化所处阶段也有很大的不同，那么城镇化进程对商品房市场的影响也可能是不一样的。本文从回顾贵州城镇化进程入手，分析该省城镇化特点，探讨贵州城镇化进程对商品房市场容量的带动作用，并提出相应的对策建议。

二 贵州城镇化进程的特点

（一）贵州城镇化进程回顾

进入21世纪以来，贵州的城镇化在克服经济基础薄弱、社会发展落后等困难中不断前进，并取得了一定的成绩。

1.产业结构逐步改善

近年来贵州省大力调整产业结构，“二、三、一”格局正逐步转化为较为合理的“三、二、一”结构。如表1所示，第一产业所占比重逐渐下降，第三产业所占比重大幅上升，第二产业所占比重稳中有升，2001年一、二、三产比重分别为24.2：38.3：37.5，而2010年一、二、三产比重已调整为13.6：39.1：47.3。

表1 2001～2010年贵州省一、二、三产比重

2.人均收入水平有较大提高

城乡居民收入普遍增长。如表2所示，城镇居民人均可支配收入由2001年的5452元增长至2010年的14143元，而农村居民人均纯收入则由2001年的1412元增长至2010年的3472元。

表2 2001～2010年贵州省人均收入

3.城镇人口增长较快

贵州省人口城镇化发展状况如表3所示，城镇人口从2001年的910万人快速增长至2010年的1176万人，年均增长规模达28万人，其中农转非人口年均增长规模达19万人，年均增长率为1.73%。在总人口呈下降趋势的同时，贵州农村人口也在逐渐减少，但城镇人口呈现逐年增加的趋势。由此可见，城镇化对城镇与农村人口结构的影响越来越大，这也说明城镇化正发挥助推人口从农村向城市转移的作用。贵州省城镇人口快速增加主要是由于农村人口迁移到城镇居住、农村人口转变为城镇人口，而不是因为城镇新生人口的增加。

表3 2001～2010年贵州省城乡人口数与总人口数

（二）贵州城镇化进程特点

总体上看，贵州省城镇化进程呈现三大特点：一是城镇化率相对偏低，二是城镇化速度慢，三是城镇化发展潜力大。

1.城镇化率相对偏低

如表4所示，虽然贵州省城镇化率由2001年的23.96%增长至2010