一 前言

近年来，房地产业在国民经济发展中的作用日益突出，温家宝总理主政时代更是把房地产业定性为国民经济的支柱产业之一，再加上地方政府的房地产财政等原因，使得房地产业在国民经济中的地位不断被强化，无论中央、地方还是民间，对房地产业的依赖程度越来越高。党的十八大报告明确提出要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，而房地产业正是城镇化快速推进的重要载体，因此，房地产业的健康发展直接关系到我国城镇化的顺利实现以及经济的持续稳定增长。

贵州目前是我国社会经济最为落后的省区之一，其省会贵阳市作为一个欠发达的2.5线城市，2008年以来却相继出现了18个体量超百万平方米的大型楼盘（大盘），其中超级楼盘“花果园”以总建筑面积1830万平方米成为中国第一大盘，大盘现象的出现立即受到了政府、媒体以及学界的高度关注。

房地产大盘现象出现之初，媒体大都认为，贵州省这样一个人均收入水平全国倒数、城镇人口比例仅为35%的省区要在短时间内消化掉如此大规模的供给量是根本不可能的，有关“贵阳楼市崩盘”“贵阳将成为第二个鄂尔多斯”的新闻报道屡见不鲜。然而，贵阳市房地产市场却出人意料的“火爆”，楼市不但没有崩盘，反而保持了“价稳量升”的良好发展势头，近四年均价一直稳定在4500元左右，而成交量增幅高达18%，超级楼盘花果园更是在2011～2013年连续蝉联全国单盘成交量冠军，贵阳楼市在全国房地产业界成为一个“神话”。

“事物的本质总是在表象之下”，贵阳市房地产“大盘”现象的形成原因到底是什么？“大盘”现象的“利”与“弊”都有哪些？这些都是亟待解决的重要问题。

2013年底至2014年初，贵州省房地产研究院（贵州财经大学房地产研究院）组织国内外知名专家学者，调研收集大量第一手数据资料，对贵阳市房地产大盘进行了深入研究，最终形成了本文（《贵阳市房地产大盘分析》）。研究报告从贵阳市房地产大盘现状出发，分析贵阳市房地产大盘的特征，从政府这一“看得见的手”以及市场这一“看不见的手”两方面剖析贵阳市房地产“大盘”的成因，深入探讨“大盘”所产生的利弊，最后以加快贵阳房地产市场持续健康发展为目标提出政策建议。

本研究报告的突出特点是数据新（均为截至2013年的最新数据）、资料全（涵盖国内外相关文献资料）、“让数据说话”（分析紧扣客观数据），希望能为政府相关部门和房地产企业提供参考。

二 贵阳市房地产大盘特征分析

自2008年贵阳首个大盘“金阳世纪城”推出以来，该市已相继出现了18个体量超百万平方米的大型楼盘（以下简称“大盘”）。下面分别从体量规模、区位分布、建筑用途、销售量四个方面来分析贵阳市房地产大盘的特征。

（一）大盘体量规模特征

从体量规模来看，截至2013年18个大盘总共的规划建筑面积为9079.67万平方米，其中公建配套建筑面积为893.37，具体数据如表1所示。

表1 贵阳市房地产大盘体量规模

续表

贵阳市1000万平方米以上的大盘有的3个，分别是花果园（1830万平方米）、大川白金城（1241万平方米）和西南商贸城（1420万平方米）；500万～1000万平方米的有2个，即未来方舟（820万平方米）和金阳世纪城（600万平方米）；100万～500万平方米的有13个，即金阳新世界花园（476万平方米）、中铁逸都国际（193.33万平方米）、中铁阅山湖（202.08万平方米）、美的林城时代（157.79万平方米）、中国铁建国际城（173.08万平方米）、俊发城（260万平方米）、乐湾国际（380万平方米）、中天会展城（331万平方米）、金融中心（434万平方米）、中渝第一城（107万平方米）、保利公园2010（173.89万平方米）、优品新城（114万平方米）、金元印象花溪（166.5万平方米）。贵阳市房地产大盘规划总建筑面积如图1所示。

图1 贵阳市房地产大盘规划总建筑面积

（1）1000万平方米以上的3个大盘规模总计4491万平方米，占总规模（9079.67万平方米）的49.46%；500万～1000万平方米的2个大盘规模总计1420万平方米，占总规模的15.64%；100万～500万平方米的13个大盘规模总计3168.67万平方米，占总规模的34.90%；

（2）“最大的”大盘是花果园，规划总建筑面积达1830万平方米，其不但是贵阳市的第一大盘，同时也被称为“中国第一大盘”。

（3）“最小的”大盘是中渝第一城，规划总建筑面积为107万平方米，而“最大的”大盘是