新型城镇化是拉动内需、改善民生、实现经济增长的重要推动力量。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》指出，要有序推进农业转移人口市民化。以农业转移人口为重点，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。李克强总理在政府工作报告中也指出，要推进以人为核心的新型城镇化。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。目前各地新型城镇化在如火如荼地进行着。新型城镇化与房地产的关系经常引起争议，那么新型城镇化到底与房地产是什么关系？在新型城镇化背景下，未来的房地产业将如何发展？本文试图对新型城镇化下的房地产业发展趋势做出判断，并提出相应的对策建议。

一 房地产业在国民经济中的作用

房地产业作为国民经济的基础性、先导性与支柱性产业，其作用主要表现为以下三个方面。

（一）提高居民的居住水平

自1998年取消福利分房之后，随着住房制度改革的不断深化，以及我国房地产业的不断发展，居民的居住水平不断提高。根据国家统计局统计，1978年我国城镇新建住宅面积为0.38亿平方米，2012年为10亿平方米；城镇居民的人均住房建筑面积也由2002年的24.5平方米，增加到2012年的32.9平方米（见图1）。

图1 2002～2012年我国城镇居民人均住房建筑面积

（二）优化产业结构，促进经济增长

产业结构的优化是指产业结构合理化和产业结构高级化发展的过程。产业结构优化将实现使用最少的资源和能源，获得最大经济效益的目的，即获得最大的产出投入比。产业结构优化的一个主要内容是产业结构高级化或高度化。产业结构高级化表现在整个产业结构中，是由第一次产业占优势比重逐级向第二次、第三次产业占优势比重演进。房地产业本身是第三产业，既属于生产性服务业，又属于生活性服务业，既涉及金融服务业，又涉及商务服务业、旅游服务业、家庭服务业等，因此，房地产业的发展，对于优化产业结构有着非常重要的意义。根据国家统计局的数据，我国第三产业占国内生产总值的比重由1978年的23.9%，已经增长为2012年的44.6%，其中房地产业占第三产业的比重也从9.2%增加到了12.5%。

房地产业对于经济增长的拉动作用也是毋庸置疑的。早在1996年7月，朱镕基就提出了“当前最有可能形成消费热点的是住宅。发展住宅建设，使之成为国民经济新的消费热点和新的经济增长点”。据推算，我国房地产业投资和销售对GDP的贡献率，1993年最高时为41.9%。在当年GDP增长的13.5个百分点中，约有5.7个百分点是由房地产投资和销售带动的。

（三）创造社会财富，吸收大量社会就业

房地产业在拉动经济增长的同时，也创造了社会财富。目前房屋是重要的社会财富与家庭最值钱的财富之一。根据国家统计局的数据，全社会房屋施工面积由1995年的215084.6万平方米，增长到2012年的1167238.4万平方米，增长了4.4倍。其中，住宅施工面积由1995年的140451.9万平方米，增长到2012年的614990.6万平方米，增长了3.4倍；商品住宅施工面积由1995年的32902.3万平方米，增长到2012年的428964.1万平方米，增长了12倍。房屋竣工面积由1995年的145600.1万平方米，增长到2012年的335503.6万平方米，增长了1.3倍。其中，住宅竣工面积由1995年的107433.1万平方米，增长到2012年的195102.9万平方米，增长了0.8倍；商品住宅竣工面积由1995年的11951.3万平方米，增长到2012年的79043.2万平方米，增长了5.6倍。房屋竣工价值由1999年的9498.7亿元，增长到2012年的55196.0亿元，增长了4.8倍。其中，住宅竣工价值由1995年的3622.7亿元，增长到2012年的29493.7亿元，增长了7.1倍；商品住宅竣工价值由1995年的995.4亿元，增长到2012年的19147.4亿元，增长了18.2倍。

房地产业增加值在国内生产总值中的比重不断增加。根据国家统计局的数据，1978年我国国内生产总值为3645.2亿元，房地产业产值为79.9亿元，只占国内生产总值的2.19%；到2012年我国的国内生产总值为518942.1亿元，房地产业产值为29005.5亿元，占国内生产总值的5.59%。

房地产企业在为社会服务、取得盈利的同时，也吸收了大量就业人口。根据2009年我国第二次全国经济普查数据，2008年年末，全国共有房地产业企业214397家。其中，房地产开发业87881家，物业管理企业58406家，中介服务业33890家，其他房地产企业34220家。房地产