房价是影响商品房供需的重要因素，房价的高低和变化趋势关系到百姓的居住条件能否切实改善和以住宅产业拉动内需政策能否取得预期的成效。2001年7月底，国家统计局公布的统计资料显示：上半年全国商品住宅的平均销售价格是2137元/平方米，比2000年同期涨了205元；从全国31个地区看，北京房价最高，每平方米为4771元，其次为上海，每平方米售价为3297元。

国家统计局公布的商品住宅平均销售价格反映的是商品住宅现房平均每平方米销售所实现的销售额，是国家统计局和建设部等权威部门了解价格水平的主要依据。从口径看，其所用的销售面积、销售额是现房销售的合同数，不含预售，同时销售额中不包括贷款利息等费用，也不是实际到账数。这一指标的优点是：计算方法简单；依据全北京市总数计算，涵盖了全市所有房地产公司所实现的销售；使用历史长；间隔时间短，可以用月度数据计算；在目前房地产市场标价比较混乱的情况下（商品住宅起价和均价相差一般在千元以上，现房和期房的标价难以区分），用合同成交价格来代替标价有其合理性。其弱点在于：受指标分组限制，月度数据对价格区间、地域分布、售房结构反映不足；在年初、年中销售总量较小时，月度数据易受个别因素影响。

一、2001年北京市商品住宅平均售价水平并没有发生突变

从表1所示，2001年上半年北京市商品住宅平均售价4771元比2000年底上升214元，与1998、1999年水平相当（4770元左右）。1998年以来至2001年8月份近4年间，北京市累计销售商品住宅2118.1万平方米，平均售价均维持在4500～4800元之内，销售旺盛，平均价格稳定。申奥成功前后，1～7月份商品住宅平均售价总体水平与1～6月份相比基本保持稳定。可见，申奥成功对北京市房价总体的影响尚未显现，并未出现新的“房价猛升”、“价格虚高”现象。1～8月份平均售价又有所下降，更印证了这一点。但从开发企业登记注册类型划分，1～7月份合资企业出售的商品住宅价格上涨较快，平均售价7021元/平方米，比1～6月上涨401元；内资企业出售的商品住宅价格有所下降，平均售价4385元/平方米，比1～6月下降111元。合资企业平均售价的上涨，一方面可能受销售的地域和档次影响，另一方面也不排除部分开发商借机炒作。由于内资企业商品住宅销售面积占全市85%左右，因此只要内资企业的售价没有出现全面大幅上涨，全市商品住宅价格总水平就应会保持在目前比较稳定的局面。

1998～2001年8月商品住宅平均售价及变动情况表

二、北京房价较其他地区高有一定的成因

第一，北京市处于地震多发带，因此在设计和施工中对抗震性能要求较高；第二，北京市与南方城市相比在冬季取暖、保温节能、光照、隔音等方面在设计上有很大差别；第三，北京市在规划上对房屋的容积率、楼间距、楼高方面的要求和执行比较严格，同样面积的土地能提供的住宅建筑面积大大小于上海、广州、成都等城市；第四，近年来推出的智能化、绿色环保、奥运健身、水景式小区等一系列理念反映在建筑成本上也有所上升；第五，作为首都，北京市具有对外交流频繁、基础设施环境好、教育科研水平高的特点，汇集了大量的外国公司和高收入人群，他们的购房需求层次较高，也使得北京市高档房屋有一定市场；第六，北京市近几年经济的高质量运行，市民收入水平有很大提高，使市民改善居住条件成为可能，城市危旧房改造加快、基础设施工程的大量兴建，再加上近几年比较突出的外埠购房比例激增，共同推动了北京市住房需求。从这些因素看北京市房价比全国其他地区高有其合理方面。

但也应看到，由于土地转让渠道较多，土地拆迁费用高、周期长，也使部分开发项目土地成本较高；也有部分开发商利用地理位置大做文章，定价时攀比心理严重，利润空间过大；部分开发商大量运用广告进行炒作，前期投入高，并最终转嫁给消费者。这些原因又造成房价的不尽合理，或者说在措施得当、市场规范的情况下有下降空间的部分。

三、商品房空置目前不是制约北京市房地产开发发展的主要瓶颈

2000年底，北京市商品住宅空置515万平方米，比1999年减少14.1万平方米，空置率为20.5%，比1999年下降了5.3个百分点，形势有明显缓解。其中普通住宅空置362.1万平方米，空置率为16.5%。

表2 1995～2000年北京市商品住宅空置情况一览表

从空置率看：