一 2014年以来房地产市场运行特点

史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于2013年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且跌幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三四线城市扩展到一二线城市，从新建住宅扩展到二手房。

（一）国房景气指数逐月下滑，下滑幅度大幅缩小并趋稳

有“房地产业温度计”之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数，本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势。2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以下，2014年2～9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但是从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7月、8月、9月基本平稳了（见图1）。

图1 2013年2月至2014年9月国房景气指数

（二）房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快

2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松，信贷政策不断趋紧的情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1～9月，全国房地产开发投资累计同比名义增长12.5%，比2013年同期下降7.2个百分点（见图2）。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1～9月住宅投资完成额为46725亿元，累计同比增长11.3%，比2013年同期增速下降8.2个百分点。房地产投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.6个百分点。住宅投资增速下降的趋势更为明显，仅2月高于固定资产投资增速0.5个百分点，随后开始下降，到9月低于固定资产投资增速4.8个百分点。

图2 2013年2月至2014年9月房地产与住宅开发投资额与增速

（三）房地产开发资金来源增速大幅下降，其他资金呈负增长

整体看，2014年1～9月房地产开发资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是2位数。1～9月，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1～8月回落0.4个百分点，比2013年同期低26.4个百分点。其中，国内贷款16288亿元，增长11.8%；利用外资430亿元，增长9.9%；自筹资金37535亿元，增长11.5%；其他资金35616亿元，下降9.1%。在其他资金中，定金及预收款21582亿元，下降11.1%；个人按揭贷款9794亿元，下降4.9%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长（见图3）。

图3 2013年2月至2014年9月各类房地产开发资金来源累计同比增速

（四）商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大

2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1～9月，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1～8月扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%（见图4），办公楼销售面积下降9.5%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1～8月持平。其中，住宅销售额下降10.8%（见图5），办公楼销售额下降19.7%，商业营业用房销售额增长6.8%。

图4 2013年2月至2014年9月商品房与住宅销售面积及其同比增速

图5 2013年2月至2014年9月商品房与住宅销售额及其同比增速

（五）在70个大中城市中，房价下降个数不断增加，市场整体下行趋势明显

从国家统计局发布的70个大中城市新建商品房和二手房环比、同比数据看，2014年1～9月，新建商品房价格环比下降个数由6个增加到69个，同比下降个数由1个增加到58个；二手房价格环比下降个数由13个增加到70个，同比下降个数由1个增加到52个。其中，2014年9月，70个大中城市商品房价格从环比来看：新建商品房（不含保障性住房）环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个（见图6），在环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%；二手房价格环比全部下降（见图7），环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

图6 2014年1～9月70个大中城市新建商品房价格环比和同比变动情况

图7 2014年1～9月70个大中城市二手房房价环比和同比变动情况

从同比价格数据看，2014年9月70个大中城市新建商品房和二手房价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月增加了39个和20个；上涨的城市个数分别为10个和17个，分别比8月减少了38个和20个。在新建商品房价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%外，其余城市涨幅均在2%以内；在同