一 形势判断：2014年住房市场经历逐步加深的三重调整

2013年中国住房市场经历了在疯狂上涨中隐现调整迹象。从2014年第一季度开始进入调整状态，2014年第三季度进入全面调整期。

2013年1～12月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%；商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%；2014年1～2月，中国城镇商品住房的销售额开始下降，并快于销售面积的下降，意味着新建商品住房价格开始总体下降；2014年1～9月，中国商品住房销售面积为67669万平方米，同比下降10.3%；商品房销售额为40516亿元，同比下降10.8%。销售量与销售额均出现较大负增长。

图1-1 中国城镇商品住房价格、销售面积、销售额增长率变化

2014年，大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月，70个大中城市中，房价环比上涨的有65个，持平的有3个，环比下降的仅2个。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个。

2014年下半年开始，房价跌幅增大，多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月，70个大中城市中，房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月，房价同比下降的城市增加至58个，但仍有10个城市房价高于上年同期价格。

这次调整与此前相比具有：性质上一次性由正转负，规模上缓步下行，程度上逐步加深，范围上逐步扩大等特点。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

图1-2 中国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数

图1-3 中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数

本次调整宏观背景与2008年、2011年及以前几次调整有许多不同。

第一，中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度之后，中国经济开始进入增长平稳、经济结构优化、经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生悄然变化。

图1-4 2009年第1季度至2014年第3季度国内生产总值季度同比增速

第二，保障房建设取得实质性进展。2008～2013年城镇保障性住房面积达1400万套。2014年1～9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套。到2014年9月底，已累计解决4000多万户（1.2亿人）城镇家庭的住房困难。

第三，改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后，全面深化改革获得实质性快速推进，治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用，政府宏观调控转为区间调控。

第四，国际经济与住房形势有了新的变化。2013～2014年，全球经济继续放缓，但是经济增速不再下降。与之前年份相比，2013～2014年全球住房市场已经反弹至新的高峰（如图1-5）。2013年，“莱坊”全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%，不但远高于2012年4.6%的增长率，也是1995年以来的最高值^[1]。进入2014年，住房市场的增速仍然较高，第一季度同比增长率达到7.1%，第二季度下降为5.2%，仍处于较高水平^[2]。

图1-5 从2009年第四季度至2014年第二季度莱坊（Knight Frank）全球房价指数12个月累计增长率

2013～2014年的中国住房市场与全球房地产市场联系紧密，并且已经与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局，海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场的需求，也抑制了房地产企业的住房建设投资。

图1-6 2013年4月至2014年3月主要国家居民在美国所购住房的均价

本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

第一，这是一个长期走势的调整（长周期衰退）。按照国际经验，2013年将成为中国住房市场由规模扩张向质量提升的转折期。从存量供给看，城镇居民住房2013年人均达到33平方米，户均达到1∶1，中国住房短缺的时代结束。从增量需求看，2010～2015年是中国人口结构拐点发生期，劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化导致住房需求的变化，共同促成国内房地产在长周期上出现向下拐点。住房市场发展，将由高速增长到中速增长、加速增长向减速增长，从“卖方市场”到“买方市场”转变。

图1-7 中国城镇新增人口的变化

第二，这是一个中期波动的调整（中周期衰退）。是一次延迟了5年房地产中周期的调整。从国际经验看，房地产存在着10年左右一次的中周期。自改革开放以来，中国存在一个10年左右一次的中周期。第一个周期：1978～1989年；第二个周期：