一 2013～2014年度中国住房企业发展概况

（一）市场环境：住房市场进入结构性发展的“新常态”，交易量价全面回落

整体来看，中国房地产产业2012～2013年度整体高歌猛进的势头未能延续至2013～2014年度。在2013～2014年度全国经济增速放缓的背景下，商品房销售量价均有回落，市场进入主动调整期。2014年初商品房交易量价毫无征兆地进入缩减通道，标志着整个房地产业从流动性推动、总量增长的初期发展阶段进入由市场需求决定的内生性、结构性发展的新常态。虽然分类指导、双向调控的思路已逐步形成，限购、限贷等调控政策已开始有序放松，但市场需求方的观望情绪依然浓郁。需求的减弱一方面来自上一年度得到了充分释放、本年度呈现下行趋势的刚性需求；另一方面主要来自于市场主体对房地产未来走势没有把握，因此交易行为愈趋谨慎。而受到房地产业开发的周期性因素影响，年度新增供给量达到了近五年的最高水平；供过于求的市场形势也造成了住房企业库存去化压力陡增，危及其发展甚至生存。由此，国房景气指数在2014年9月降至94.8%，已十分接近2012年9月94.4%的最低水平。

从区域市场的层面看，一线与二、三线城市的分化进一步明显：一线城市和个别二、三线城市成交均价同比涨幅收窄，成交量跌幅远超二、三线城市；大多二、三线城市成交量跌幅处在15%至30%区间，成交均价出现下调态势；同时二、三线城市内部分化逐渐加剧，尤其2014年第三季度起，厦门、保定、石家庄等少部分城市商品房价格逆势上扬，而其余多数二、三线城市则出现不同程度的价格回落。

图4-1 国房景气指数

（二）行业结构：市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形

虽然2013～2014年度房地产市场整体行情黯淡，但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然：万科前三季度销售额接近1500亿元，恒大销售面积也超过1300万平方米；更值得注意的是，龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平，其中部分房企2013～2014年度的销售额与销售面积增速甚至高于2012～2013年度增长水平，逆市增长势头强劲。2014年前三季度销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。从下面两图中可以看出，无论是销售额还是销售面积，Top10、Top30的房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些领军企业的业绩带来预期之中的突飞猛进，但2012年与2014年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外，规模相对较小房企的业绩则出现了明显分化，华润置地、首开股份等公司的业绩均有明显下滑；旭辉、阳光城等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。

图4-2 2011～2014年Top10、Top30房企销售额与集中度

图4-3 2011～2014年Top10、Top30房企销售面积与集中度

在房地产市场容量缩减的同时大型房企仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速挤出。大浪淘沙，全面下行的市场环境促使房地产行业加速整合，2013～2014年度行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”，急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入，许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善，市场竞争强度已逐步升级；尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显，在交易萎缩、库存积压的条件下，规模小、效益差的房企更会加速失去其赖以生存的狭小市场空间。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势；相反，中小型房企则更容易受到下行市场环境的负面影响，资金链吃紧、周转率低下等问题致使这些企业被加速淘汰出局，处在下行通道中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此，在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。

表4-1 2014年前三季度房企销售金额TOP10

表4-2 2014年前三季度房企销售面积TOP10

（三）企业素质

1.企业数量：逐渐缩减

除2008年涌现了一波短暂的房企退市潮外，过去十年中住房企业的数量基本与房地产市场的兴衰呈高度