一 2013～2014年住房需求主体分析

（一）购房者：理性回归，分化加剧

1.购房者观望情绪浓厚，成交量持续不振

从2014年前三个季度的楼市销售情况来看，住房成交量持续低迷、购房者观望情绪浓厚，即便是被誉为“金九银十”的传统销售旺季也并未给萧条的楼市带来转机。2014年前3季度，商品房销售面积和销售额分别同比下降8.6和8.9个百分点。中国指数研究院的百城房价指数显示，2014年9月新建住宅平均价格已出现连续5个月下跌的情况，并且跌幅进一步扩大了0.33个百分点。其中，与2013年9月同比下降的城市多达71个，最高跌幅高达14.79%（菏泽市）；同比上涨的城市仅为29个，最高涨幅为14.20%（厦门市）。据搜房网2014年9月对北京、上海、深圳、武汉、西安、杭州、无锡、长沙等八个城市开展调查后发布的《金九银十楼市置业心态调查》显示，受访者对“金九银十”降价预期较为明显。虽然2014年以来限购政策在全国范围内相继退出，以及央行和银监会修改了首套房的认定标准，但是所释放出的需求离预期差距仍较大。从上半年的调控思路来看，未来楼市将更多依靠市场力量即实际的购买力和合理的购房需求来支撑。限购、松绑等行政调控手段的相继退出，既不能理解为释放政府救市的信号，也不意味着住房市场的放任自流，而是“新常态”和市场理性回归的开端。

图5-1 2014年9月百城样本均价及房价同比涨幅变化

经过十多年的快速发展之后，房地产市场增长幅度开始放缓，未来市场的复杂程度会大幅度提升，房地产市场的主要问题已经由长期以来的总量供给不足向结构性失调演变。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，城镇家庭的住房拥有率已达87%（CHFS，2014）。总体来看，中国住房市场供求状况已由供不应求向供求基本平衡转变，住房总量供给不足的矛盾已经得到基本解决，但是东部地区和重点城市的局部供给矛盾依然存在。从发达国家住房市场的经验来看，房地产市场的快速发展时期一般出现在人口规模扩张而住房供给不足的时期。而一旦越过户均一套住宅的门限值后，房地产市场的扩张速度将会有所放缓。

2.购房需求持续分化，人口结构因素凸显

2014年前三季度，住房需求的区域分化格局在下行期进一步持续。部分新增人口数量有限、人口持续净流出的三四线城市，房地产市场的下行压力较大。但人口持续净流入的地区，特别是北上广深及部分热点二线城市，潜在购房需求仍十分强劲。从中国指数研究院2014年9月的房价同比数据来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价同比涨幅分别为5.85%、8.71%、2.22%和3.51%，均高于全国平均水平。而同比跌幅最大的十个城市中，基本上为二、三线城市。从成交面积来看，一线城市成交面积环比上月回落5%，同比下降35%，市场回暖遇难。一线4个城市成交量涨跌各半，其中深圳成交面积环比增幅最大，为5.33%；二线代表城市成交面积环比上涨4%，同比下降10%，其中兰州环比涨幅最大；三线代表城市成交面积环比回升6%，同比下降27%，其中汕头环比下降幅度最为明显。图5-2显示，城市的人口基本面对住房需求和房价的影响非常明显，本轮房价涨幅较高的几个城市大部分为长三角、珠三角、环渤海地区的中心城市及周边地区。其中，受京津冀一体化及北京部分功能外迁因素的影响，河北部分城市的房价呈现了短期上扬的局面。

图5-2 市辖区人口数量与房价同比涨幅相关关系

从2014年9月各城市的房价表现来看，北上广深等一线城市以及三亚、厦门、杭州等热点二线城市的房价位居全国大城市前列，其中北京、上海、深圳的房价分别达到每平方米32281、31859元和30168元，这与其绝对劳动人口占比^[1]有很大关系。因为中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向上述沿海发达城市集聚，进一步降低了东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。与此同时，这些一线城市和热点二线城市的人均住房面积偏低、住宅的租赁率较高，改善住房条件的愿望也尤为强烈。图5-3和5-4显示，当前的住房需求结构中，刚性需求以及改善性需求对房价的贡献度较高。因为目前仍处于20世纪80年代生育高峰的滞后影响期内，80后的婚房压力和