2013年底四季度以来，在稳增长、调结构、促转型、惠民生国家战略背景下，住房金融机构的演变呈现哪些新的特点？未来将有什么样的趋势？存在哪些问题和挑战？有哪些赖以应对的思路？这些是本章所及的议题。

一 现状分析

（一）2013年四季度以来住房金融机构结构特点分析

2013年四季度以来，住房金融机构结构的突出特点是合作性住房金融机构和政策性住房金融机构的变革出现了一些新的进展。

首先是作为合作性住房金融机构典型代表的中德住房储蓄银行定位的“合作性”趋于明显。该行网站披露的2014年9月中旬的“住房储蓄进入中国十周年”大型研讨会的部分内容显示，该行对其定位和运营模式具有明显的“去商业化”和“去政策化”的倾向。（1）在性质定位上，该行明确将自己定义为“专业于住房金融、专注于住房储蓄”、以“三中群体”（中低收入居民购买中小户型、中低价位住房）为服务特色的专业银行。（2）在住房金融机构结构组合的定位中，该行的作用在于有效衔接商业性融资和政策性融资。这一功能性定位在该行中方股东即中国建设银行董事长王洪章的一段表述中清晰可见，“一方面，城镇化过程中，有大量的社会‘夹心层’面临着住房‘贷款难、贷款贵’的困难，尤其是每年数以千万计的人口从农村转移到城市，其中大多数人缺乏银行信用，往往难以获得商业银行的按揭贷款，又没有住房公积金，住房储蓄可以填补这一空白。另一方面，住房储蓄可与供应端的保障性住房金融有效对接：国家开发性金融机构支持保障房建设，解决建设资金来源及成本问题；住房储蓄为中低收入家庭建立自主购房计划，促进保障房资金回收及住房供需有效平衡，推动住房保障体系资金良性运转。”（3）在产品定位方面，该行也明显地呈现复制德国模式的特点。“将住房储蓄作为主要业务品种，依托德方股东先进技术经验，开发存贷款期限和利率组合更适合中国百姓消费习惯的基础产品，并定制‘惠民安居’储蓄计划，解决城镇化居民个性化需求。”

其次，政策性住房金融机构的推进有了新的进展。最为突出的进展是，作为住房保障重要部分的棚户区改造建设融资有了明确的政策性金融支持机构——国家开发银行。2014年7月29日，中国银监会发布《中国银监会关于国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业的批复》（银监复〔2014〕498号），明列其提供棚户区改造建设资金的业务定位：（1）办理纳入全国棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务；（2）在经批准的额度内办理软贷款回收再贷业务，专项用于支持纳入全国棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设项目。这意味着，住房保障有了专门的政策性金融机构的支持。

除了住宅金融事业部以外，公积金在持续的诟病声中也推出了新的改革举措。2014年10月9日，三部委联合发布《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，在公积金异地互认、降低借贷成本和门槛、提高使用效率等方面提出了一些新的解决办法。这些办法旨在帮助中低收入人群和异地流动者使用公积金贷款，其具体实施效果正待观察。

由上，2013年4季度以来，政策性住房金融机构作用的强化与合作性住房金融机构功能定位的清晰化，反映了我国多元化住房金融机构的结构建设有新的推进。

（二）商业性住房金融机构房贷偏好特点分析

本章分析的主要内容是，2013年四季度以来，在国家层面新一届领导班子经济增长“新常态”思维和“稳增长、调结构、促转型”的新战略背景下，商业性金融机构的房地产贷款投放有什么新的特点？这些特点如何影响住房金融机构本身的贷款资产结构分布、质量和收益？

自2003年国务院“18号文”明确房地产业作为国民经济支柱产业的定位以来，房地产业迅速进入高歌猛进、持续繁荣的通道，中国经济出现了所谓全面房地产化的现象，GDP增长因此形成对于房地产的过度依赖。作为现代经济枢纽的金融机构自然也没有错过分享房地产盛宴的机会，配置大量信贷资源进入房地产建设和消费领域，形成所谓银行被房地产绑架的隐忧。

在新一届领导班子新的思维和战略谋划中，出现了一些明显的非同以往的特点，最为突出的是，“新常态”提高了对较低增长率的容忍度，在新战略中赋予“调结