2013～2014年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积、竣工面积、销售量及销售价格等主要指标或增速均出现了下跌或增速回落，调整趋势确立，并持续深化。导致2013～2014年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变、信贷收紧及2013全年的高基数，特别是2013年年初为历史同期增幅最大的时期，直接导致2014年年初大幅下降，之后降幅持续但收窄态势明显。根据市场状况及国家宏观调控政策，预计2014～2015年调整趋势将继续，主要指标会有所回升但幅度有限。建议2014～2015年在风险可控范围之内仍要以市场调控为主，促进住房市场自主调整；同时严格执行“分类指导”和“双向调控”，根据不同城市住房市场状况，采取有差别的调控政策。

一 现状：各城市住房市场自主调整，主要指标持续下跌或增速回落

2014年，各类城市主要指标均出现绝对量或增速的回落，住房市场调整趋势确立并逐步深化。本报告主要从各类城市住房投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积和销售价格等6大指标来分析城市住房市场的发展状况。

1.各类城市住房投资温和上涨，增速一线城市逐月上升，其他城市逐月下滑

2014年1～9月85个重点城市^[1]住房投资总额为31516亿元，同比增长10.8%，低于全国增速（11.3%）0.5个百分点，增速较上年同期下降8.1个百分点。其中，一线城市投资总额为3677亿元，同比增长11.6%，增速较上年同期上升2.1个百分点；二线城市投资总额为17489亿元，同比增长10.8%，增速较上年同期下降9.2个百分点；三线城市投资总额为10349亿元，同比增长10.3%，增速较上年同期下降8.2个百分点。

图9-1 85城各类城市及全国住房投资增速

85个城市中，2014年1～9月住房投资同比上升的城市有69个，同比下降的城市有16个。其中，4个一线城市投资同比增速均为正，从高到低依次为深圳（22.3）、北京（13.9）、上海（9.6）和广州（4.4）；30个二线城市中，增速为正的城市有24个，增速为负的城市有6个。仅郑州（34.7）和厦门（34.4）增速超过30%，而海口（-17.8）、哈尔滨（-13.1）和长春（-11.6）降幅最大；51个三四线城市中，增速为正的城市有41个，增速为负的城市有10个。江阴（63.3）、九江（60.6）、蚌埠（49.0）、泸州（43.2）、舟山（42.8）、汕头（40.1）、秦皇岛（35.7）和泉州（33.5）增速最高，吉林（-46.5）、鞍山（-39.3）、丹东（-27.8）、大同（-15.3）、韶关（-15.1）、洛阳（-12.1）和大理（-9.6）降幅最大。

图9-2 85城住房投资增速最高与最低的40大城市

2.各类城市新开工面积大幅下降，降幅逐月收窄

2014年1～9月85个重点城市住房新开工面积为48609万平方米，同比下降15.3%，高于全国降幅（-13.5%）1.8个百分点，增速较去年同期下降-27.0个百分点。其中，一线城市新开工面积为3283万平方米，同比下降18.5%，增速较去年同期下降-32.2百分点；二线城市新开工面积为26021万平方米，同比下降16.4%，增速较去年同期下降29.1个百分点；三四线城市新开工面积为19305万平方米，同比下降13.2%，增速较去年同期下降23.1个百分点。虽然各类城市新开工面积均大幅下降，但降幅逐月收窄的现象突出（见图9-3）。

图9-3 85城各类城市及全国新开工面积增速

85个城市中，住房新开工同比上升的城市仅有28个，同比下降的城市达57个。其中，一线城市中仅广州增速为正，其他城市均为负，4个城市增速从高到低依次为广州（2.0）、上海（-18.7）、北京（-21.7）和深圳（-47.9）；30个二线城市中，投资增速为正的城市仅7个，23个城市增速为负。其中，石家庄（71.7）和兰州（65.1）投资增速最高，呼和浩特（-64.7）和贵阳（-61.2）降幅最大；51个三四线城市中，20个城市增速为正，31个城市增速为负。其中大理（158.5）、九江（144.5）、金华（73.6）、蚌埠（70.8）、赣州（53.7）、江阴（44.2）、岳阳（42.5）和桂林（36.6）增速最高，鞍山（-77.8）、丹东（-71.3）、吉林（-63.9）、平顶山（-54.8）、珠海（-47.7）、洛阳（-45.0）和包头（-42.0）降幅最大。

图9-4 85城新开工增速最高与最低的40大城市

3.各类城市施工面积温和上升，增速二线城市逐月缓慢回落，其他城市逐步回升

2014年1～9月85个重点城市住房施工面积为272308万平方米，同比上升7.5%，低于全国增幅（8.1%）0.6个百分点，较去年同期下降3.6个百分点。其中，一线城市