一 2013～2014年土地市场运行基本情况

2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地市场供求同涨，楼面地价增幅明显，出让金创历史新高，一线城市热度持续飙升。在2013年3月“国五条”政策出台后，重点城市仍深陷越调越涨怪圈。2014年市场依仗惯性再迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但3月份全国土地市场骤然降温，第二、第三季度环比增速持续放缓，三季度急转直下，市场加速趋冷。总体看，2014年前三季度全国土地市场量跌价升，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

（一）土地供应量与成交量：供求量同比大幅下降，三季度市场加速趋冷

根据国土资源部发布的数据，2013年全国住房用地供应13.82万公顷，同比增加24.7%，供应量达历年最高，相当于前5年平均实际供应量（9.64万公顷）的143%。其中，全国商品住房用地供应10.37万公顷，同比增加31.1%，相当于前5年平均实际供应量7.55万公顷的137%。^[1]

2014年的土地市场先热后冷，年初延续2013年火热态势，3月以后土地市场明显降温，成交量逐月下滑。2014年1～9月，全国300个城市共推出土地26349宗，同比减少15%；推出土地面积98420万平方米，同比减少18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）7685宗，同比减少22%；推出土地面积34594万平方米，同比减少20%。1～9月，全国300个城市共成交土地21037宗，同比减少22%；成交面积78333万平方米，同比减少24%。其中，住宅用地5823宗，同比减少29%；成交面积26605万平方米，同比减少28%。^[2]按季度看，二季度和三季度，土地供应量同比降幅较一季度分别扩大22个百分点和19个百分点以上，而土地成交量同比降幅较一季度则分别扩大15个百分点和25个百分点以上（见表10-1）。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，第三季度土地市场下行趋势更加明显，推出与成交量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。9月，全国300个城市共成交土地1554宗，成交面积5809万平方米，环比减少33%，同比减少53%。

表10-1 2014年1～9月全国300个城市土地市场交易情况

2014年前三季度土地供求量同比双降主要基于三个原因，其一，上年同期土地市场较好，奠定了较大的基数。其二，楼市持续下行，导致开发商拿地积极性下降。其三，地方政府为确保地价也会减少推地面积。因为，地方政府在推地之时，尤其是在市场下行情况下推地时，要确定有买家并能卖个好价钱才会推出，否则宁愿捂着不卖。

（二）土地成交价格与溢价率：成交价格累计涨幅较明显，但同环比增长率及溢价率持续下降，整体呈高位调整态势

1.成交地价

2013年第四季度全国主要监测城市地价总体水平3349元/平方米，环比上升2.06%，连续7个季度加速上升，同比上涨7.02%，连续5个季度加速上涨，其中住宅地价同比增速较快，整体水平处于较高位运行。2014年一季度，市场承接惯性，地价总体水平继续加速上涨。综合看，全国主要监测城市^[3]地价总体水平自2013年4季度以来持续小幅上涨，累计涨幅较明显，综合、商服、住宅、工业地价分别上涨136元/平方米、221元/平方米、203元/平方米、30元/平方米，整体水平处于较高位运行。2014年第三季度全国105个主要监测城市住宅地价总体水平为5236元/平方米，环比增速为0.42%，连续第三个季度放缓，较上一季度下降0.98个百分点，呈加速下行之势。^[4]全国主要城市地价开始进入“新常态”下的合理市场波动区间（见图10-1、图10-2、图10-3）。

2.成交楼面地价

根据中国指数研究院的数据，2014年1～9月，全国300个城市成交楼面均价为1197元/平方米，同比上涨5%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1746元/平方米，同比上涨10%。^[5]成交楼面均价涨幅逐季大幅下降直至第三季度转正为负至-17%（见表10-1）。

图10-1 2013年第四季度至2014年前三度全国主要检测城市分用途地价水平

图10-2 2013年第四季度至2014年第3季度全国主要监测城市分用途地价环比增长率

图10-3 2013年第四季度至2014年第三季度全国主要监测城市分用途地价同比增长率

3.溢价率

2014年1～9月，全国300个城市土地平均溢价率11%，较上年同期下降5个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率13%，较上年同期下降7个百分点