一 现状分析

本期报告从房地产企业资金来源结构切入，逐层分析房地产企业资金来源的诸种渠道和板块之间的关系，主要房地产金融板块的运行轨迹、未来趋势、存在的问题和政策建议。

（一）房地产企业融资来源结构分析：信贷融资市场主导格局未变

关于房地产企业资金来源结构数据，目前披露最为详尽的渠道是国家信息中心下辖中国房地产信息网，但该网站披露的数据存在诸多争议。中国人民银行、中国银监会曾就房地产企业资金来源中的贷款进行针对性调研并以此对国家信息中心的数据进行调整，如中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中曾得出结论，房地产企业自筹资金中的70%来自银行贷款，定金和预收款中的30%来自银行贷款^[1]。中国银监会统计司在2005年发表的一篇调查报告《中国房地产资金来源状况专题调查分析与建议》^[2]也提出了调整意见。虽然近几年无论是中国人民银行还是中国银监会均未公开发布类似的调研报告，由于中国房地产企业的融资环境实际上没有发生多少变化，本期报告认为，这些调研结论仍然适用现在的状况。以下首先依据国家信息中心的数据对房地产企业资金来源结构进行分析，并依据中国人民银行的调查结论对房地产企业资金来源的结构进行综合分析和估计。

图11-1是依据国家信息中心发布的相关数据整理的房地产企业资金来源结构分布，其中由于个人按揭贷款被统计在其他资金来源项下，在整理中将其剥离出来并与国内贷款合并为银行房贷。此图表明，房地产企业资金来源主渠道有三，其一是银行贷款，其二是自筹资金，其三是其他资金来源（不包括个人按揭贷款），而且从权重看，自筹资金占比优势明显，银行贷款占比和其他资金来源占比互有高低。

图11-1 房地产企业资金来源主渠道结构比较

从2013年四季度以来的走势看，银行贷款占比在2013年四季度短暂抬头后，从2014年初始，逐渐缓慢下行。相比之下，自筹资金和其他资金来源略显升势。

依据中国人民银行的调研结论，本期报告整理出的房地产企业资金来源结构分布如图11-2，此图显示，房地产企业资金来源中，排在第一位的是银行贷款，而且占比处于绝对优势，绝大多数月份的占比超过50%；排在第二位的是其他资金来源，称之为实际其他资金来源；自筹资金占比则是降到了第三位，称为实际自筹资金。从2013年四季度以来的走势看，图11-2和与图11-1基本类似，即银行贷款占比在2013年四季度短暂抬头后，从2014年初始，逐渐缓慢下行。相比之下，自筹资金和其他资金来源略显升势。

图11-2 房地产企业资金来源主渠道结构比较

以上统计分析结果表明，一方面银行和房地产企业之间依然存在较高的相互依赖关系，另一方面这一关系在2013年4季度以来，特别是2014年年初以来略显疏离趋势，即房地产企业对银行贷款的依赖度略有降势。

观察房地产资本市场融资结构的另一个重要视角是银行信贷融资和资本市场融资的权重关系。图11-3是关于房地产企业在资本市场和信贷市场融资组合结构中，资本市场融资和信贷融资的权重。其中资本市场融资数据来源于wind资讯，信贷融资数据来源于中国房地产信息网。由此，近几年来，房地产企业信贷融资占比持续占有绝对优势，而且有逐年提升的趋势。

图11-3 2013年4季度以来的房地产金融市场融资结构

2013年四季度以来上述趋势依然延续，信贷融资占据绝对权重，多数月份占比超过90%，值得注意的是，2014年4月份以后资本市场融资占比趋升，而信贷融资占比趋降（见图11-4）。这样的趋势组合反映出房地产企业对金融市场融资的依赖度方面些许的变化，即房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降。其背后的机理可能来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。《金融业发展和改革“十二五”规划》明示，“十二五”期间“金融结构调整取得明显进展，直接融资占社会融资规模比重显著提高”。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。

图11-4 2013年4季度以来的房地产金融市场融资结构

（二）房地产金融市场板块分析

本期报告聚焦以下五个板块的分析，其一是房地产银行信贷板块，其二是房地产信托板块，其三是房地产资本市场板块，其四是房地产贷款证券化板块，其五是保障房融资板块。

1.房地产信贷板