一 2013～2014年度住房宏观调控政策分析

2013年10月至2014年9月，面对形势急转直下的住房市场，我国中央政府和地方政府则显现出两种截然不同的反应：中央政府对于住房市场下滑期前期表现为“无动于衷”，9月30日突然由中国人民银行和银监会松绑限贷开始进行救市，而地方政府则早早就开始“四处救火”，通过公积金调整、放松限贷、放松限购、购房补贴等多种手段来刺激住房市场。中央政府前期的“无动于衷”看起来对住房市场没有什么动作，实际上反映出来的是中央政府对住房调控越来越成熟，真正把住房作为一个长期持续发展的问题来对待，把住房真正置于市场机制的主导之下。而反观地方政府，对于住房问题，仍然只是关注于眼前的经济发展，主因还在于我国的各级地方政府依旧把房地产作为拉动地方经济增长和取得财政收入的主要来源。

（一）行政手段：中央调控更加成熟，地方政府急于救市

过去的一年里，我国中央政府对住房的调控显得越来越成熟，政策也变得更加稳定。从2013年10月至2014年9月的具体政策来看，中央政府基本没有出台大的调控政策，相比较而言，2003年一直到2013年几乎每年都会出台住房的“新政”、“重拳”（见表14-1），因此，2014年的“平稳”就与前几年频繁出台的住房调控政策形成非常鲜明的对比。而且，进入2014年以后我国住房市场出现下滑的迹象，多地房价出现回落，在这样的形势下，我国中央政府依然没有出台任何强有力的调控政策，依然对住房市场的自我调节能力抱有信心，这体现出当前我国这届中央政府在对待住房问题上已经趋于成熟，这也正是尊重市场机制在住房调控中的作用的重要表现。

表14-1 2003年以来重大住房调控政策一览表

具体来看：（1）中央对住房的认识更加准确和清晰。2013年10月29日，中央政治局集体学习住房保障体系和供应体系建设，其中，习近平总书记指出“加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系”。之后，在中央政治局会议、中央经济工作会议和国务院多次会议中没有出台任何改变住房市场走势的政策。这些都反映出我国中央政府对住房的功能认定更加清晰，对住房作用机制的判断更加准确。（2）进一步强化住房长效机制的建立。2013年11月15日，中共中央在《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，“针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融等多要素改革促进住房长效机制建立健全”。之后，2014年国家新型城镇化规划的出台也提出“推进长效机制，促住房市场持续健康发展”。住房长效机制将是未来我国住房制度建设的重要任务。（3）再次强调差别化调控政策。3月5日，李克强总理在政府工作报告中提出“未来住房调控应根据不同人群的需求、不同城市的情况，分类实施，分城实施”。这也为下一步我国住房调控提出了思路和方向。可以说，这一思路确实符合我国住房市场的发展现状。

而相对于中央调控政策的稳定来看，地方政府在2013年10月至2014年9月份之间对住房调控的政策则表现为非常活跃。具体来看：（1）住房政策变动的城市范围广。过去的一个年度里，地方政府明确提出住房调控政策变动的城市数量超过20个，其中，既包括北上广深4个一线城市，又包括武汉、杭州、厦门、西安等二线城市，还包括徐州、无锡、铜陵、绍兴等三四线城市。（2）地方政府的政策调整非常频繁。很多城市住房调控政策出台过多次，例如，武汉市在2013年11月22日提出《关于进一步加强住房市场调控工作意见》（汉七条）之后，又于12月26日对第二套住房贷款发放对象进行调整，2014年7月19日又放开了大学生购房和落户的要求，开始对限购政策进行松动，9月23日，武汉市正式下发《市政府关于取消我市商品住房限购政策的通知》，正式彻底放松限购。此外，一些城市所在的省份也先后出台放松住房限购的政策，包括湖北省、湖南省、福建省等。（3）地方政府的住房调控呈现出地区间的差异性。当前，一线城市，北京、上海、广州和深圳仍然坚持住房限购政策，而其他二三四线城市已经基本上放开了限购。从2014年6月26日呼和浩特发布《关于切实做好住房保障性工作，促进全市住房市场健康稳定发展的实施意见》