一 正确认识房地产现象的经济学特性

1.房地产的绝对垄断特性

房地产作为不动产，其地理位置具有唯一性。正是地理位置的唯一性决定了房地产具有天然的垄断性质。房地产的垄断特性决定了房地产具有投资价值，其空间位置是房地产的主要价值所在，而非有形的地上建筑物。在缺乏有效监管的、过度自由的市场条件下，拥有了某项房地产或房地产项目开发权，便拥有该项房地产对应的垄断权属，也就意味着超额垄断利润，房地产行业不因开发商的经济实力或数量构成等情况而改变行业的天然垄断特点，相反，房地产的经营权属决定了开发商的垄断地位。房地产的垄断性质与铁路、公路、燃气管道、电力、自来水供应系统等公共设施的垄断性质无异。房地产不仅是生活必需品，而且是具有绝对垄断性质的生活必需品。

2.当前中国房地产价格形成机制

（1）当前房地产价格的形成。目前的房地产市场是完全放任条件下的卖方垄断市场，定价由卖方决定。对于新建项目，一般由开发商根据“成本＋预期利润”自行确定销售价格；如果通过经纪商销售，还需加上一定佣金。对于存量房产，一般由房产拥有人根据购买成本和参照相似物业价格决定价格范围，加上经纪商的利益要求，汇总构成。卖方在决定价格过程中，充分利用了价格标杆效应。对于新开楼盘，有下列价格标杆被利用：

①土地价格。当房价处于持续上涨阶段，土地价格自然会上涨。土地价格上涨的原因并不是“招、拍、挂”政策本身的问题，而是由于开发商为了获得稀有土地资源而竞价的后果。正如各地不断出现的“地王”现象，开发商不仅不惜血本进行疯狂的“圈地运动”，而且利用“地王”作为房产销售的促销手段，同时把高房价的原因归咎地价高涨，把责任推给政府部门。

②虚假交易价格。制造虚假交易价格，向客户展示所谓的交易合同，同时号称即将脱销，哄抬房价。

③周边楼盘高价。利用周边楼盘的最高价格，结合涨价预期，使得房地产价格似乎合理地节节攀升。这种价格标杆效应不仅加速了同一城市不同地段的房价整体上涨，而且使房地产价格上涨现象从北京、上海等中心城市向其他地区、甚至小城镇迅速蔓延。对于二手房产交易，房地产拥有者及房产经纪同样利用新楼盘及最高售价房产的价格标杆效应获取高额利润。不仅使二手房价格不断攀升，而且形成旧房市场价格与新开楼盘价格相互支撑的局面。

（2）影响价格的因素。

①过度的不恰当金融支持。

房地产项目建设及产品交易涉及的资金量巨大，尤其在房价持续高涨的阶段更离不开金融的大力支持。某种程度上可以说是过度的不恰当金融放大了社会对不动产的购买力，导致了非正常的高房价。其来源主要包括：

银行：目前，银行是房地产行业获取资金的主要途径。在银行贷款中，房地产贷款比例居高不下，2005年末个人住房贷款占个人消费贷款的90%以上。房地产处于上涨趋势时，银行视房产为硬通货，对借款人第一还款来源的资质审查不够，而将作为第二还款来源的抵押物作为发放贷款的主要依据。银行业务人员追求业绩时，往往注重业务而忽视风险，更有甚者出现内外勾结骗贷。由于银行的过度支持，少量资金可以利用银行金融杠杆完成大笔金额的房产交易，待升值后抛出获取暴利，引发全国范围的炒房运动，将房价迅速推高。

外资：在人民币升值压力的背景下，国外资产除了少量正常投资之外，通过购买中国境内的房地产、证券等资产作为获取人民币升值利益的有效载体，已经成为外资进入中国的主要目的。

在缺乏防范的制度框架下，外资对中国房地产构成强大的投机需求。外资直接开发项目、购买物业，或者入股中国房地产企业，间接拥有房地产，是推高房地产价格的重要因素之一。随着外资银行在中国业务范围的增加，未来外资对房地产的影响将更加难以预料。

各种形式的透支：不否定在高水平房价仍然有少量真实需求的存在，但是，很多人之所以成为“房奴”，是由于各种透支膨胀了“首付”能力。主要透支来源大致如下：削减自身现时和未来的其他消费，降低生活质量；对父母的养老积蓄进行透支；透支其他用于购房。各种形式的透支是卖方垄断与投机需求哄抬房地产价格的必然结果，也是消费者福利受到严重损害的具体表现。

非法资金渠道：主要有两类，一是开发商利用房地