2008年，就如年初那场意外的大雪一样，房地产市场也变得扑朔迷离，广州、深圳等城市的房价大幅度下跌，上海房地产市场的成交量出现下滑，本来“拐点之争”的坚定反方也发出了“百日剧变”的预言。实际上，决定市场走势的根本因素还是供求关系的变化。与相对刚性的短期供给相比，需求的变化对市场的影响更大。近两年来，上海易居房地产研究院、上海房地产流通研究所对各类潜在购房者和已购房者进行了一系列需求调查。调查结果显示，中青年居民一直是上海住房市场的需求主体，其住房需求的动向对未来上海住房市场的走势将会产生关键性的作用。通过对比分析2007年和2008年有关需求调查中上海中青年居民的需求特征，可以发现这一群体需求变化的动向，这对于解读当前上海住房市场所出现的种种现象，也许可以提供一些帮助。

第一部分 比较对象选取及其基本情况

本文主要选取2007年4月第九届上海房地产一二手房交易展示会现场调研和2008年3月主要针对新上海人的住房需求调研结果。通过对比两次调查对象“购房目的”的差异，发现2008年上海中青年居民投资性需求较2007年相比，大幅下降到极低的比例（详见第二部分），因此，为了增强可比性，我们剔除以投资为主要购房目的的受访者，将比较对象集中到两次调查中以自用为主要购房目的的中青年居民。其中，选取2007年调研样本469个，2008年调研样本184个。当然，由于两次调查的针对性有所差异，从两次调查中所抽取的比较对象仍存在一些差异。相对于2007年的调查对象，2008年调查对象的主要特征如下。

一 受访者年龄分布主要集中在20-30岁之间

在比较分析近两年受访者年龄的有关数据，可以发现，2007年受访者中年龄在20-30岁比例为41.1%，而2008年的比例则达到了82.6%（见图1）。同时，相对于2007年，受访者中年龄在30-40岁的比例下降为18.5%。

图1 2007-2008年中青年自用性购房者年龄分布图

二 受访者是以本科以上为主的高学历人群

2007年受访者中本科及以上学历的比例为47.3%；而2008年的受访者全部具有本科以上学历，其中，研究生及以上学历就达到了46.2%（见图2）。

图2 2007-2008年中青年自用性购房者学历对比分布

三 受访者中专业技术人员所占比例最大

2007年受访者中以中层管理人员和普通职员所占比例最大，而2008年的受访者主要集中在专业技术人员一类（见图3），这与2008的调查主要针对新上海人有关，因为新上海人大多为高等院校毕业后留沪或来沪人员。

图3 2007-2008年中青年自用性购房者职业分布图

四 家庭收入中等的受访者占主体

从两次调查中选取的受访者，近一半人员的家庭年收入为5万-10万元，但2007年受访者在各档收入水平的分布相对较均匀，且年收入8万元以下的多于8万元以上的。而2008年受访者的家庭年收入呈现较明显差异化，且主要集中在5万-8万元和10万-20万元两个区段，其比例分别为38.6%和22.3%（见图4）。从总体看，2008年受访者家庭年收入水平高于2007年的受访者。

图4 2007-2008年中青年自用性购房者家庭年收入分布图

第二部分 上海中青年居民自用住房需求动向分析

一 购房动机以自用为主，投资性购房极少

通过对比，发现2008年中青年住房需求以自用需求为主。2007年受访者中以投资和自用投资两者兼顾为购房目的的比例为19.3%和33.9%，而2008则下降到了1.6%和3.1%，同时以自用为购房目的所占比例则由46.8%上升到了95.3%（见图5），表明在当前房地产市场持续低迷的情况下，绝大多数上海中青年居民购房目的以自用为主。这可能与2008年整个住房市场的需求结构有关^[1]。

图5 2007-2008年中青年受房者购房目的状况图

二 刚性需求仍然很大，但观望气氛加深

图6显示，2008年上海中青年自用性购房者中打算未来两年内购房的比例仍然很高（56%），与2007年（56.9%）基本持平，这显然与这一群体购房需求的相对刚性有关。但是，准备1年内购房的比重却由2007年的56.9%下降到了36.4%（见图6），打算在1-2年内购房的受访者为19.6%。同时，没有明确购房时间表而选择“等等看”的受访者比例比2007年微弱上升。表明这一群体中的市场观望气氛较2007年加深。

图6 2007-2008年中青年自用性购房者准备购房情况图

三 价格成为购房首要考虑的因素，周边景观环境受到重视

与2007年相比，2008年上海中青年自用性购房者买房时主要考虑的因素发生了明显变化，50%的受访者表示首要考虑