一 2004年深圳房地产市场运行总体情况

2004年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场从近几年过速的发展逐渐趋于平稳。从深圳房地产市场运行情况看，由于较早地采取了严格的房地产用地供应政策，房地产市场已连续多年保持着平稳、理性的发展局面，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。

（一）房地产投资增速减缓

2004年，深圳宏观经济继续保持快速增长势头。据初步统计，深圳全年生产总值达到3422.8亿元，同比增长17.3%；固定资产投资达到1090.14亿元，同比增长14.9%。与宏观经济继续快速增长相比，房地产开发投资增长速度下降明显，2004年深圳房地产开发完成投资456.33亿元，同比增长1.62%，而2003年房地产开发投资同比增长速度为9.4%；同时，房地产投资占固定资产投资的比重由2003年的47.4%下降到41.8%。

（二）商品房施工面积小幅回升，竣工面积大幅减少

2004年商品房施工面积为2819.01万平方米，同比上涨2.98%（2003年同比增长2.43%）；商品房新开工面积983.86万平方米，同比上涨2.74%（2003年同比增长1.38%）。2004年，商品房竣工面积则出现了较大的下降，全年商品房竣工面积903.46万平方米，同比减少9.16%（2003年同比增长8.66%），商品房竣工面积自1997年连续6年持续增长后首次出现减少（见表1）。

表1 2004年商品房建设规模情况

（三）商品房需求整体保持平稳增长，市场供求结构保持合理

2004年深圳商品房销售面积为958.48万平方米，同比增加了9.18%（2003年同比增长10.88%），市场需求连续两年保持10%左右的平稳增长。

从不同类型商品房的销售情况来看，住宅销售增长趋于停滞，而办公楼和商业用房全面增长。2004年全市住宅销售面积为849.21万平方米，同比增长仅0.15%；办公楼销售面积为27.15万平方米，比2003年增长38.95%；商业用房销售面积为64.47万平方米，同比增长63.8%。全部商品房销售面积中，住宅占88.5%，写字楼占2.8%，商业用房占6.7%；此外，国内个人购房占全部商品房销售面积的88%（为841.68万平方米），外销占全部商品房销售面积的6%（为57.51万平方米）。

商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。由于近年来深圳住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重均比上年增加了2个百分点。非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。

（四）商品房新增供给明显上升，住宅市场供求整体保持均衡

2004年，深圳商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。深圳自2002年采取土地供应紧缩政策后，商品房批准预售面积一度出现较大幅度减少，2003年减少幅度达到17.76%。但随着市场需求的不断旺盛，促进了在建项目加快开发和存量房地产用地入市，2004年商品房有效供应明显比2003年增加，批准预售面积显著增长并与当年的销售面积相当。

从2002年以来住宅批准预售面积和销售面积的对比来看（见图1），2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差98.94万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.04：1。表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

图1 2002年以来商品住宅批准预售面积与销售面积对比

（五）区域市场结构基本保持稳定，南山、宝安、龙岗三区住宅销售面积居全市前三位，南山区住宅销售面积所占比重显著增加

从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的33%、21%、18%。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加（见图2）。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区所占的比例减小较大（下降了5个百分点）。随着特区内用