一 深圳市暂住人员住房问题调查和分析

本课题组以深圳市全部暂住人员为调查范围，获取了近600万名暂住人员的样本数据。课题组以此为基础，研究城市暂住人员的人口和住房方面的特征。

（一）暂住人员的居住状况

1.租赁住房是当前深圳市暂住人员居住的主要方式

在深圳，截至2004年10月31日，出租屋综合管理部门已普查登记暂住人口有600多万人。全市有241个“城中村”，其中出租屋面积达8000多万平方米，而深圳全市有各类出租屋1.5亿平方米。调查显示，暂住人员中，租房的占63.7%，单位提供住房（包括政府提供）的占26.2%，自购商品房的还不到一成。深圳市政府为暂住人员提供的周转房，作为一种单位提供住房，目前只占0.8%的比重（见图1）。已自购商品房的暂住人员基本上是家庭户，而住在工厂/厂房宿舍的暂住人员中，也基本上是多人住在一起的“农民工”。

从从事不同行业的暂住人员住房性质可以看出，工业为员工提供住房的情况相对较多，主要给工人/服务员和普通职员居住，另外单位也会提供一些相对较好的住房给企业中层管理人士、专业人士/技术人员等居住。相对而言，职业为自雇/个体户的暂住人员相比其他职业租房的比例更高，为85.6%；企业中层管理人士及以上层次暂住人员自购商品房的比例则要高一些。

图1 深圳市暂住人员的住房性质

2.暂住人员目前的住房中，农民房占很大比重

租房是目前暂住人员最为普遍的住房方式，而租住在农民房的暂住人员占48.7%，所以，暂住人员目前的住房中，农民房所占比重很大。

从不同职业的暂住人员居住场所来看，职业为自雇/个体户的暂住人员租住农民房的比例较高。从事建筑业、商业、服务业的暂住人员租住在农民房的比例高于其他行业的暂住人员（见表1）。

表1 不同职业的暂住人员目前住房性质及住房类型

3.多数暂住人员的居住水平较低

调查显示，暂住人员人均建筑面积为13.26平方米，与全市人均住房使用面积21.8平方米（《2003年深圳房地产年鉴》）相比，暂住人员的人均建筑面积偏低。尤其是集体户，其人均建筑面积仅为9.69平方米，比全市人均建筑面积小11平方米。而住在工厂/厂房宿舍的集体户暂住人员人均建筑面积仅为5.07平方米，已经低于《深圳经济特区出租屋管理若干规定》修改稿规定的最低人均建筑面积。这部分集体户暂住人员中，平均有5.83人居住在1间房屋，其中住有6人以上的占1/3，部分居住在工厂/厂房宿舍的暂住人员，平均合住人数高达7.51人，居住条件较差。

4.多数暂住人员对目前的居住状况评价不高

调查显示，暂住人员对目前居住状况评价满意的仅占9.8%，评价不满意的占有近两成（18.5%），而评价基本满意的暂住人员占多数，为71.7%。评价不满意的暂住人员比评价满意的暂住人员更多，说明多数暂住人员只是基本认可目前在深圳的居住状况。

暂住人员对目前居住状况不满意的最主要原因是治安/卫生/环境差，其次，还有不少暂住人员表示存在房子空间太小，住在一起过于拥挤和住所周围太吵、有噪音等居住条件差等问题。尤其是农民房普遍存在治安差、环境卫生差和楼距窄/通风采光差等问题；工厂/厂房宿舍普遍存在房子空间小、人多杂乱和卫生差等问题。

从不同人群的评价来看，拥有大专以上学历、职业为专业人士/技术人员、企业普通职员对目前居住状况评价不满意的比例更高。

（二）暂住人员对住房消费需求分析

1.接近两成农民工暂住人员有明确的在深圳置业的打算

调查结果显示，目前农民工在深圳已经购买商品房的占3.2%的比重，而未来在深圳有置业打算的还有14.7%，加总起来有接近两成的农民工明确打算或已经在深圳市购房置业。有城镇户口的暂住人员未来在深圳有置业打算的则有30.1%的比重。总体上看，尚未置业的暂住人员中，在深圳有置业打算的占21.1%。

从暂住人员能接受的购房单价和购房总价看，大多数暂住人员能够接受的单价在每平方米4000元以下、总价在40万元以内的住房（见图2、图3）。银行按揭仍是他们的首选付款方式，且多数选择首期2～3成、按揭10～20年。但往往社会层次较高、学历较高、个人收入还可以的城镇户口的暂住人员更加愿意通过银行按揭的付款方式来支付房款；相反，那些低收入、低学历的农村户口（通常是农民工）的暂住人员对银行按揭的接受度不高。

图2 有购房意向暂住人员能接受的购房单价

图3 有购房意向暂住人员能接受的住房总价

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