在2003年9月CBCM发布其首期房地产企业竞争力报告的时候，大家还在关注和担心房地产信贷政策及城市土地批租政策的收紧，是否会给中国房地产市场带来一个寒冬。然而，在随后的一年中，中国房地产市场却演绎得异常火热。在这一年中，尽管政府要核查城市土地批租、控制局部房价飙升，尽管“炒房团”遭受质疑和拦截，但是房地产投资依然有增无减。躁动并执著的地产资本和强劲而寡助的住宅需求，将压向中国房地产市场的寒流冲了个烟消云散。有资料显示，2003年全国房地产投资同比增长了29.7%，被认为是“全球增长速度最好产业之一”；而在2004年的头4个月中，全国房地产新开工面积又同比增长了近20%（详见表12-1）。

表12-1 2004年1～4月份全国房地产开发增长情况

在2004年度的CBCM监测结果中，房地产上市公司的竞争力状况也展现出一些非常醒目的特点。分析发现，房地产上市公司竞争力水平出现了一种分化的现象，造成这种分化的主要原因在于：房地产上市公司在增长能力上的差别非常明显。另外，在房地产上市公司之间，优势房地产公司的相对位势保持稳定，并且优势房地产上市公司仍然集中于上海、北京和深圳三地。

分析还发现，优势房地产企业的竞争力解析图都是一种“正置四角菱形图”，而且，对于竞争力较强的企业，其竞争力解析图也表现出这种“菱化”的趋势。在CBCM的竞争力指标排列顺序下，“正置四角菱形”竞争力解析图意味着：企业的增长指标（销售收入增长率、净0润增长率）处于行业平均水平，而总量指标（销售收入、净利润、净资产）以及总效率指标（总资产贡献率）的表现较为突出。可以认为，这基本上就是一个成熟房地产商所具有的特征。

另外，优势房地产上市公司大多从事多区域经营，这是2004年CBCM排行榜上的一个极为显著的变化。事实上，不仅单一项目开发不可能保证房地产企业的稳定业绩，而且单一区域经营也不可能作为追求持续发展的房地产企业的长期战略。多区域经营是中国房地产企业的必要选择，也是中国房地产市场发展的必然趋势。

一 房地产上市公司的总体态势

2004年度的CBCM监测所收录的房地产公司仍然是38家，它们都分别在上海和深圳证券交易所上市。CBCM对所监测中国上市公司进行的行业分类完全是遵照公司在证券交易所标明的行业类别，由于上市公司实行多元化经营是非常普遍的现象，并且公司在经营期间的主营业务也难免会有所改变和转移，所以，在这38家公司之外，也还会有少数公司虽然从事较大规模的房地产业务但并未被收录。比如“深圳华侨城控股股份有限公司（华侨城A，000069）”虽然也经营房地产，但是公司的主营业务收入主要来源于主题公园的经营，并且登记为旅游业，所以CBCM仍然是把它放在旅游行业中进行分析。

另外，也有一些相当有影响的内地房地产公司选择了在香港上市融资，比如，“合生创展（HK0754）”、“上海复地（HK2337）”、“首创置业（HK2868）”、“中国海外（HK0688）”、“北京北辰（HK0588）”、“华润置地（HK1109）”等等，对于这些公司，CBCM会有专门的监测报告，因而也暂不将它们和这38家公司一起计算CBCI指数。

1.房地产上市公司竞争力水平出现分化

表12-2是对2004年CBCM所监测的38家房地产上市公司的一张“集体照”。“CBCI基础指数”是CBCM按照精心设计的评价和计算方法，并且依据公开获得的信息资料对每一个参评企业做出的基础竞争力评分。根据CBCM的设计，所有参评企业的“CBCI基础指数”都分布在数值“0”的两侧，也即有“正”、“负”之分，而“0”代表沪深两市所有房地产上市公司的“平均竞争力水平”。因此，可以这样直观地理解房地产上市公司的“CBCI基础指数”：它表示某个企业的竞争力与所有房地产上市公司平均竞争力水平之间的距离。绝对值越大，表示偏离平均水平越远，其中正值表示高于平均水平，负值表示低于平均水平。“CBCI标准值”是将38家企业的基础指数折算成0～1000的数值，这只是为了形象直观，而并不包含其他的信息。

表12-2 房地产上市公司CBCI基础指数排名

续表12-2

因此，比较和排列参评企业的“CBCI基础指数”或者“CBCI标准值”可以获知每个企业的竞争力位置。而若要考察房地产上市公司的整体竞争力表现，则可以通过分析38家公司基础指数的分布状况来实现，具体如图12-1所示。

图12-1 房地产企业CBCI基础指数分布

图12-1 房地