2014年在国家“限贷”“限购”以及“限价”等日益严厉的宏观调控措施的挤压下，中国的房地产市场终于结束了10年单边整体向上的格局。再加上受国际、国内政治经济环境变化影响，与房地产市场相关的各项指标尤其是商品房价格整体呈现弱态，楼市真正步入“新常态”。在这种宏观背景下，河南省尤其是作为中原经济区核心增长极的郑州市的房地产市场运行状况如何？在经济“新常态”下，河南省、郑州市房地产业发展应该树立什么理念？对房地产市场应采取什么样的发展对策？上述三个问题是本文试图分析阐述的重点。

一 2014年河南省房地产市场基本特征

（一）房地产下行调整，市场整体走弱

2014年前三季度，河南省房地产市场几个重要指标呈现整体下调趋势。

1.房地产开发投资低位增长

2014年初，河南省房地产开发投资延续2013年的强劲增长势头，1～2月累计增长速度高达30%。进入4月，受中国房地产宏观背景的影响增速明显减缓，之后开发投资增速基本维持在16%。前三季度，全省累计完成房地产开发投资3050.41亿元，增长16.9%，虽然比1～8月增幅提高0.5个百分点，但增速同比回落7.4个百分点，与正常年份相比属于低位运行。

2.土地购置面积延续上年负增长态势

2013年，河南省房地产业购置土地面积1501.56万平方米，同比减少13.8%。2014年以来，受土地政策及宏观调控等多种因素影响，河南房地产业土地购置基本延续这种态势。1～2月，河南省房地产业本年土地购置面积达到250.63万平方米，同比增长25.7%。但是从3月开始，全省土地购置面积各月均为负增长，4月增幅下降最大，同比下降34.1%。之后虽然降幅有所波动，6月份回升至-13.5%，但是7月、8月、9月降幅基本维持在20%左右。前三季度，全省本年度土地购置面积达到735.60万平方米，与2013年同期相比，减少20.3%（见图1）。

图1 2014年1～9月河南省及全国房地产业土地购置面积增速对比

3.房屋建设速度减缓

首先，新开工面积下降。前三季度，河南省房屋新开工面积6884.17万平方米，比上年同期下降15.2%，其中，住宅施工面积5278.72万平方米，下降19.4%。其次，施工面积、竣工面积增速回落。2014年1～9月，河南省房屋施工面积34647.29万平方米，比上年同期增长11.7%，增速比上半年回落0.4个百分点。房屋竣工面积3929.20万平方米，比上年同期增长22.9%，增速比上半年和1～8月分别回落0.4个和1.9个百分点（见表1）。

表1 2014年河南省房屋建设情况

4.商品房销售增速回落

2014年前三季度，全省商品房销售面积为4661.55万平方米，比上年同期增长11.7%，增速比上半年和1～8月分别回落3.8个和0.9个百分点。全省商品房销售额2096.10亿元，增长15.8%，增速比上半年回落1.7个百分点，比1～8月略升0.5个百分点（见图2）。

图2 2013年以来河南商品房销售面积和销售额走势

（二）全省房地产运行好于全国，快于中部

1.房地产开发稳中回升

房地产开发投资是房地产市场运行的主要指标，它实实在在将形成房地产市场的供给，更重要的是它影响人们对未来市场的预判。2014年1～9月，尽管河南省房地产开发投资保持低位增长，比2013年同期增长16.9%，但是比全国12.5%的平均增速却高出了4.4个百分点，房地产开发投资总量居全国第9位。而且，比中部六省平均水平高出1.6个百分点，居中部六省第2位。同时，与全国逐月下降的走势也不完全吻合，呈现稳中趋升状态（见图3）。

图3 2014年1～9月河南省与全国及郑州市投资分月累计增长速度对比

2.房地产市场交易相对活跃

2014年1～9月，河南省商品房销售面积为4661.55万平方米，比上年同期增长11.7%。商品房销售面积增速虽有回落，但比全国平均增速高20.3个百分点，居全国第4位。比中部六省平均增速高10.3个百分点，居中部六省之首。

（三）市场分化明显，郑州逆市上行

1.区域房地产市场分化

房地产市场原本就是区域市场，如同全国一级、二级、三四级的分化一样，河南省城际房地产市场表现各异，区域房地产市场分化比较明显。就房地产开发来看，安阳房地产一改近年来的颓势，“报复性反弹”使增速高达31.1%，居全省之首。而洛阳、济源、漯河三市1～9月房地产开发投资与上年同期相比则呈下降态势，漯河降幅最大，下降了18.2%。其余15个省辖市呈增长态势。就房地产销售来看，开封、洛阳、焦作、漯河、济源五市商品房销售面积同比下降，降幅最大的济源下降34.4%。其余13个省辖市