一 引语及选题

近几年来，随着城市化进程的加快和城市建设的不断推进，以城市改造、重建和扩展为主体内容的城市拆迁规模日益扩大。其中对旧城区和违法建筑的改造拆迁以及重新规划建设，可以进一步优化与重组城区经济、社会功能，改善居民居住条件和居住环境，同时也可以极大地改善城市面貌。

在近年全国各地城市改造拆迁活动中，各种冲突矛盾不断涌现、此起彼伏，已经成为当前的一项重点社会公共问题。它不仅关系到政府的决策和职能转变，还关系到人民群众的切身利益，受到社会及媒体的普遍关注。不断出现的“最牛钉子户”“最牛开发商”，显现出当今城市拆迁中的日益激烈的利益冲突。

北京市崇文区A小区是城市拆迁片区改造的优秀典型，重建后的A小区形成8个小区，环境优美、建筑整齐，公共服务十分完善。然而我们这次在A小区的调查中却发现一个很有意思的现象：城市拆迁中存在“真空地带”。这些真空地带处在城市改造新建小区深处，在周围高楼华厦的对比之下，这些“真空地带”建筑拥挤破败，住房狭窄阴暗，公共设施极度缺乏。

两种完全不同的生活环境呈现在我们面前，在一个统一规划和改造的城市片区拆迁中，为什么会有“被遗忘的角落”出现？又是什么力量在维持这种现状呢？我们选择A小区中的未拆迁地带进行调查，希望以此重新认识城市拆迁中的各种利益博弈和决策机制，关注“真空地带”人群的生活，并对此提出自己的思考，呼吁社会和政府的关注。

二 城市拆迁的相关概述

（一）城市拆迁

城市市区的土地属于国家所有。城市房屋拆迁（简称城市拆迁）是我国一项重要的公共政策。我国现行的城市拆迁，是指“在城市规划区内的国有土地上，建设单位根据公共利益的需要，按照建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置，并对拆迁房屋的所有者给予适当经济补偿的一种行为”^[1]。严格说来，国外并不存在单纯的城市拆迁，而是与土地征用和土地流转结合在一起的。西方的学者研究多集中于城市规划、城市设计等方面，提倡“保护人文环境和历史文化，反对大规模地推倒重建，提倡小规模、循序渐进式的改造，同时强调公众参与，以人为本”^[2]。国内的研究主要集中于法律和经济两个角度，目前还没有非常系统的理论提出，多数比较注重经验分析和解释性分析。

（二）城市拆迁中的利益群体（根据本调查情况，仅考虑城市拆迁改造）

1.政府

城市土地归国家所有，对土地的使用收益与土地征用补偿费用的差额形成国家收益。在土地出让金与征地成本间存在巨大的利益空间。

2.开发商（拆迁人）

开发商征用土地进行建设，比如开发商在开发商品房时，在同样的土地面积上拉长了容积，商品房的收入和土地征用、房屋建设成本、土地补偿之间的巨大差额形成开发商的收益，这是他们创造利润的一个重要基础。而开发商是完全追求利益最大化的，若没有好的约束机制和法律框架，必然会引起不正当的竞争，有的时候会引发腐败。

3.原住民（被拆迁人）

当地原住民出让自己的土地使用权，以此获得相应补偿，但由于补偿制度的不完善和一些利益博弈，原住民在城市拆迁中往往处于利益受损的位置。

4.商品户居民

商品房业主在住进小区后与回迁居民（或者本调查中未拆迁居民）之间存在利益冲突，他们对开发商承诺的社区环境、公共建设等方面的要求，有时候会直接针对回迁居民。

除上述利益群体之外，城市拆迁中还涉及一些具体的管理部门和中介机构：行政主管部门、房屋拆迁行政主管部门、国土行政管理部门、城市房屋拆迁实施单位、公证部门、仲裁委员会、人民法院、律师、房产评估机构等。

（三）城市拆迁中的相关法规

2004年通过的《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。”

1991年3月，国务院颁布了我国第一个有关城市房屋拆迁管理的行政法规、《城市房屋拆迁条例》，这个行政法规的颁布，标志着我国城市房屋拆迁管理工作进入了一个新的阶段。2001年11月，在1991年条例的基础上，作出修改，颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》。目前我国的城市拆迁工作主要依据此条例。两个条