一 房地产市场运行的基本态势

今年以来，在经济方面，主要发达国家经济复苏继续稳固，国际金融市场趋于平稳，世界经济和投资环境逐步改善，但地缘政治冲突可能加剧等仍将对世界经济构成一定风险。我国经济增长下行压力增大，全国房地产市场“量价齐降”，严重威胁到政府的年度经济增长目标的实现，迫使政府对先前调控房地产市场的政策进行了松绑，相继解禁了“限价、限购、限贷”的严控措施。为此，2014年1～9月黑龙江省的房地产市场运行表现出如下特征。

1.房地产开发投资大幅下降

据统计，2014年1～9月黑龙江省房地产业投资完成额为898.5亿元，同比下降14.3%；国有及国有控股企业投资完成额141.1亿元，同比下降46.3%；外商及港澳台投资11.5亿元，同比下降33.9%；民间投资745.9亿元，下降2.9%。

可见，2014年黑龙江省由于总体经济增速下滑过大等多种因素影响，国有及国有控股企业、外商及港澳台企业投资都大幅下滑，负增长超过20%，但民间企业投资下降较小，仅负增长2.9%。

2.房地产企业到位资金大幅下降

据统计，2014年1～9月黑龙江省房地产业到位资金只有988.9亿元，同比增长-22.4%，大幅下降。说明在总体宏观经济形势严峻的态势下，房地产企业融资困难，而且因销售量大幅减少，资金回笼艰难而缓慢。

3.商品房新开工面积大幅下滑

2014年1～9月，黑龙江省商品房施工面积13098.2万平方米，同比增长6.0%；其中新开工面积2373.3万平方米，同比下降18.2%。可见，由于2014年房地产市场爆冷，房地产企业以建造上年结转房屋为主，无力开工或缺乏新开工积极性。

4.商品房销售面积、销售额大幅下滑

2014年1～9月，黑龙江省商品房销售面积1404.0万平方米，同比增长-28.6%。其中住宅商品房销售面积1235.8万平方米，同比增长-28.5%；住宅商品房销售额595.7亿元，同比增长-24.5%。这显示在宏观社会经济形势影响下，房地产市场销售低迷，房企资金链绷紧，市场日渐萧条。

5.商品房平均销售价格、房屋施工面积微幅上涨

2014年1～9月，黑龙江省商品房平均销售价格5157元∕平方米，同比增长5.4%；其中住宅商品房平均销售价格4820元∕平方米，同比增长5.5%。在全国一片降价声中，仍保持了微幅上涨，体现了黑龙江省房地产市场中以自住型和改善型的刚性需求为主的需求特色。

6.商品房竣工面积大幅增加

2014年1～9月，黑龙江省商品房竣工面积1375.1万平方米，同比增长47.7%；其中住宅商品房竣工面积1056.3万平方米，同比增长42.0%。说明2014年黑龙江省房地产企业在“购销两萧条”的市场环境中采取保守策略，主要以大力建设上年结转开发项目为主，极力去库存，谨慎购地，观望前行。^[1]

二 2015年房地产业发展趋势分析

党的十八届四中全会提出了依法治国施政纲领，这对地方省（区、市）经济社会发展将产生巨大影响。房地产业的开发对管理该领域的地方官员来说，是“高危”职业，而“土地财政”又是地方政府的主要税收来源。预计2015年在宏观经济增长形势不稳定的压力下，黑龙江省房地产业将进入深度调整、再平衡的艰难前行中。

1.2015年黑龙江省商品房价格仍将小幅攀升

商品房价格将进入微幅调整平稳运行。以2014年的现状看，1～9月，北、上、广、深等一线大城市房地产市场震荡较大，销量大幅下滑，价格也大幅下降。虽然8月后各地相继取消了“限价、限购、限贷”等行政调控政策，但全国的房地产市场并未显现出显著回升趋势。相比之下，黑龙江省房地产市场运行比较平稳，商品房价格为5157元∕平方米，同比增长5.4%，保持了逆势微幅增长的业绩。预计2014年岁尾和2015年初黑龙江省房地产市场销量及价格将继续呈现小幅上升。2015年国家对房地产业不会出台短期的刺激政策，全国房地产市场将进入大平衡时期。黑龙江省房地产业在刚性需求的支撑下，2季度将是平稳过渡，3季度、4季度在“金九银十”及“岁末翘尾”等传统因素作用下，量价都将呈现微幅上扬。2015年，黑龙江省商品房价格增幅将在5%左右震荡。

2.保障性住房建设将成为各级政府的最重要工作

2015年是“十二五”收官之年。按照“十二五”规划，在这五年间全国将建成3600万套保障性住房，保障覆盖面达到20%，届时中国的中低收入住房问题将得到基本解决。保障性住房建设既能拉动投资又能带动消费，是最大的民生问题之一，习总书记亦指示要“好事办好”。今年黑龙江省各级政府将动员