作为全球最发达、最成熟的城市之一，伦敦一直是各国研究城市规划、城市管理的标杆。但在近些年中，随着经济、贸易全球化的发展，全球人口的流动性也在增强，伦敦也因此成为对外来人口吸引力最强的城市之一，这在客观上使市中心区住房拥挤现象日趋严峻。

一 伦敦市中心区住宅拥挤的特征

1.居民住房拥挤现象持续加剧

根据伦敦市政厅（Greater London Authority City Hall）在2013年10月发布的《住房特点》的分析报告，伦敦市住宅拥挤现象在过去的十年中持续加剧。报告中列举了如下一些数据。

· 2011年，伦敦市22%的居民存在住房拥挤现象，且从2001年以来以5%的平均速度递增。

· 2011年，伦敦市租房方式居住的个人与家庭中有37%存在拥挤现象；其中，从人均住房面积来看，亚洲人和黑人的拥挤程度大约是伦敦市平均值的2倍。

· 2011年在伦敦市279000个单亲家庭中，约1/4存在住房拥挤现象。

· 2011年，72%的房屋和28.5%的公寓套房处于过于拥挤的状况。

· 74.3%的通过社会方式进行租房的居民和72.1%的租用私人房屋的居民都居住在公寓套房里面（而非独幢公寓）。

这些数据从总体上显示出，自2001年以来，伦敦市居民租住房屋的居民中大多数处于居住拥挤的状况；而从住宅情况看，大部分的住宅楼与公寓都存在过于拥挤的现象，且以上这些情况在持续地恶化。图1反映了房主自住、社会租赁、私人租赁的比例对比，这说明家庭购房占据很大比例——市区的独幢房屋数量远远少于公寓套房的数量。

图1 伦敦市区租、住房比例比较

2.居民合租房屋现象虽然比例不高，但高度集中于城市中心区

根据该报告，2011年有1.1%的居民（35500个合租的个人或家庭）以合租的方式居住，这个比例是英格兰和威尔士地区最高的。与过去相比，该项比例有显著的提高——2001年仅为0.3%（8850个合租案例），合租案例数量增加了26650个，增长率高达301%。进一步看，合租这种过度拥挤的居住方式在伦敦市区的分布特点比较鲜明，即主要集中于市中心区域：以市中心为原点向外，合租房屋比例呈现了“扩散式下降”的总体趋势；但西部、北部的总体比例高于其他地区（见图2）。

图2 2011年伦敦市合租房屋案例的空间分布

进一步看，伦敦市区的租、住房集聚特点也较为明显：号称“富人区”的西区，吸引了大量白领阶层的集聚，在租房方面的合租比例相对较为集中；东部、南部则已经成为黑人、中低收入人群集中居住的区域，而部分地区由于租金和生活成本较低等因素而吸引了许多外来流动人口、移民等人群的集聚。另外，在长期的过程中，许多处于中产阶层位置的群体，出于对住房面积、子女就学等因素的考虑，也逐渐呈现出外迁的倾向。例如，Harpenden等周边的卫星镇基本上呈现别墅化、大面积公寓化等特点，与市中心的1、2区住宅完全不同。

3.伦敦市区房价持续上涨，房价大幅度高于英国其他地区

根据英国国家统计局（ONS）2014年2月18日公布的数据，英国2013年12月房价年率涨幅较前月扩大，表现为DCLG房价指数年率上涨5.5%，前值为上涨5.4%。经季节调整后，英国12月平均房价较前月上涨0.9%。在过去一年里，英国大部分地区的房价年率涨幅开始强劲提升，其中伦敦地区的房价涨幅超过全国平均水平的两倍^[1]。另外，英国12月首次购房者购买房屋的平均价格较上年同期上涨7.4%。图3是英国国家统计办公室在2013年发布的资料，显示出伦敦与英国其他地区的房屋价格指数变动的对比情况。

图3 英国不同地区房屋价格指数变动情况对比

另外，伦敦市中心区域房屋价格上涨及由此造成的住宿拥挤问题与空间相对饱和、供求关系相对紧张有关。据统计，2011年，大伦敦区域内新增供应量上涨148%，达7273套住宅，但伦敦市中心区域几乎没有新增住宅项目。在需求方面，预计伦敦人口在10年后将由2011年的780万增长至840万^[2]，从而导致供需失衡情况进一步加剧。

二 伦敦市中心区住宅拥挤的主要成因

从长期来看，伦敦市在房地产市场管理方面采取了许多措施，但近年来市场供求关系的变化，导致了住宅拥挤现象的加剧。

1.移民数量持续增长

英国有着非常完善的社会福利制度，居民所享受的医疗、补贴等方面的待遇在发达国家中有一定优势，所以英国受到了各国移民群体的青睐。另外，英国发达的教育体系、完善的公共服务等也是吸引各国移民的重要因素。其中伦敦是移民的重要目标城市