随着住房分配制度改革和物业管理模式市场化、社会化转型的深入推进，根据《上海统计年鉴2013》提供的数据，2012年上海已有82.1%的城市居民家庭拥有私人产权房屋，全市1.5万左右的住宅小区约80%已依法建成业主委员会。在此情况下，物业管理的重要性日益显现。一是关乎上海的社会稳定。近些年来房价不断高企掩盖了物业管理对房产保值增值的重要性，目前房价受政策调控等多种因素影响，上涨态势趋缓甚至略有回降^[1]，物业管理对于房产保值增值和保障居民日常生活质量的重要作用便会进一步凸显出来。房产是业主居民拥有的主要财产之一，物业管理不善必将影响其对党和政府的信任与认同，影响社会的基本稳定。二是事关上海的经济发展。物业管理直接和间接涉及的生活服务业和制造业行业广、链条长、从业人员多，在经济增速换挡和产业结构转型阶段，规范和完善物业管理将有力促进一系列服务业的健康快速发展。

当前，物业管理及其相关事务已经普遍上升为社区治理的主要内容之一，大多数基层居民区的干部约有50%～60%的时间和精力用于处理此类事务，改进和完善物业管理已成为创新社会治理、加强基层建设的迫切需要和重要途径。2014年7月初至10月下旬，上海社会科学院社会学研究所成立课题组，就社区物业管理问题对本市两个街道和一个镇进行了为期近三个月的专题调研。本次调研主要采取了问卷调查和焦点座谈的方法，调研的基本情况如下。

问卷调查^[2]。课题组分别编制了居民、居委会、业委会、物业公司四类问卷，调查涉及静安区J街道居委会17个、业委会56个、物业公司23家、居民511人，徐汇区K街道居委会25个、业委会61个、物业公司24家、居民514人，闵行区Z镇居委会29个、业委会32个、物业公司52家、居民497人。共计居委会71个，业委会149个，物业公司99家，居民1522人。

焦点座谈。课题组在每个街镇均召开了居民区负责人座谈会、业委会负责人座谈会、物业公司负责人座谈会、居民代表座谈会、街镇有关部门和条线派出机构负责人座谈会，共计15场，参加座谈人员共计138人次。

本文即主要依据此次专题调研的结果，结合对国家和市级物业管理方面法规政策的梳理，剖析上海社区物业管理的现状以及存在的突出问题，研究提出破解社区物业管理重点难点问题的对策建议。

一 上海社区物业管理的现状

（一）社区住宅物业的概要情况

截至2012年底，上海市城镇房屋既有建筑面积10.52亿平方米。其中，居住建筑面积5.64亿平方米，非居住建筑面积4.88亿平方米。由物业服务企业管理的既有建筑面积为7.98亿平方米，占全市建筑总面积的76%。上海市物业管理企业总数为2625家，从业人员约40.1万人，由物业公司管理的项目共20044个，其中在管项目中住宅项目为11880个。

由于历史沿革和住宅分布密集等原因，上海住宅小区的房屋建筑类型和产权性质多元、杂合。房屋结构类型主要有6种：花园住宅、公寓、新里、旧里、新工房、高层。房屋产权性质主要分为7种：商品房、售后公房、动迁安置房、经济适用房、直管公房、系统房、老私房。同时房屋产权的类型结构还存在着城乡和区域差异。以课题组调研的三个街镇为例（见表1），静安区J街道以商品房、售后公房等产权房和直管房、系统房等使用权房为主，商品房（含售后公房）住宅小区房屋建筑总面积平均约2.3万平方米，小区建成时长最短7年，最长36年，平均18.9年，小区平均住宅套数237套。直管公房总面积35.2万平方米，基本为二十世纪二三十年代建造的房屋，房龄在70年以上，居民9862户。徐汇区K街道以商品房、售后公房为主，小区房屋建筑总面积平均为4.7万平方米，小区建成时长最短10年，最长29年，平均18.2年，小区平均住宅套数509套。地处城乡结合部的闵行区Z镇则以商品房和动迁安置房为主，小区房屋建筑总面积平均为19.3万平方米，小区建成时长最短1年，最长22年，平均11.0年，小区平均住宅套数998套。总体上，中心城区住宅小区建成时间较早，一些旧式里弄和新式里弄建成时间更是在70年以上，小区平均规模较小。而城乡结合部住宅小区则是最近十余年来随着快速城镇化所带来的大规模开发建设而成，土地利用空间较宽裕，小区平均规模较大。

表1 上海市三个街镇住宅小区的情况差异

（二）社区住宅物业管理制度的基本架构

按照市区两级有关推进和加强住宅