保持房地产业的健康发展以及逐步完善住房保障体系，关系到经济的发展和社会的和谐，是落实党中央提出的科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要方面。这一点，对于建设首都社会主义和谐社会首善之区具有特别重要的意义。当前，针对北京市经济社会的实际状况，进一步规范房地产市场的发展，努力建立惠及全体人民，能够满足不同社会群体对于住房社会需求的多层次的住房保障体系，已经成为一个十分迫切的任务。

一 住房保障体系提出的政策背景

住房体制改革是经济体制改革的重要组成部分。早在1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》就已经提出，建立以中低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1995年，国务院决定实施国家安居工程，推动了经济适用住房的起步和发展。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

2005年以来，由于全国部分地区和城市投资性购房和投机性购房大增，住房供应结构不合理，开发建设成本提高，导致住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，中央政府先后出台一系列政策法规，并召开会议专题研究住房市场问题，其中对经济适用房的有关事宜也做出了进一步的规定，并在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。

2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。会议根据当前房地产业存在的问题，提出了6条有针对性的措施（通称“国六条”），再一次强调要调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。为深入贯彻落实“国六条”，国务院办公厅5月24日转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发〔2006〕37号），明确了各地经济适用住房和廉租住房的建设目标要纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。至此，以解决中低收入家庭住房困难为核心的住房保障体系的构建作为各地政府构建和谐社会的重要方面被纳入政府当前制度建设重点之一。

二 北京市住房保障体系建设的总体情况

住房保障体系的建设离不开房地产市场的健康发展，房地产市场发展的不同阶段及发展的整体水平决定了一定时期住房保障体系建立和完善的重点。

1.北京市房地产市场的总体情况

（1）北京市房地产开发投资总体上保持稳定增长。近年来，北京的房地产市场取得了较大发展，房地产业已成为首都经济发展的支柱产业之一。从2000年开始，北京的房地产业进入快速增长期，2001～2004年历年北京市的房地产投资增速分别为50.1%、26.2%、21.5%、22.5%。2005年受国家宏观调控的影响，房地产投资增速降为3.5%。到2006年第三季度，北京市房地产开发投资完成1053.4亿元，同比增长16%。此外，北京的房地产开发投资占固定资产投资总额从2001年以来一直在50%以上，2004年达到58%，2005年为53%，2006年第三季度，这一比重为50.9%，总体上讲，北京房地产投资处于稳定增长。

（2）房地产销售保持旺盛态势。从1998年以来，北京市住宅销售额增长幅度一直保持在28%以上，平均为35.71%；2000年达到最高点，同比增长76.42%，以后逐年下降，到2005年住宅销售额增长幅度为38%。而同期城乡居民的储蓄增长率平均为17%左右，城镇居民人均可支配收入增长率平均为11%左右。根据人民银行营业部提供的相关数据推知，北京市个人住房销售额的增长率是城镇居民可支配收入增长率的3.3倍，个人住房销售额是地区国民生产总值增加额的2.3倍；个人贷款增长率是储蓄存款增长率的3.3倍。到2006年第三季度，北京房地产市场的销售未受到城乡居民收入水平和居民储蓄存款增长幅度的约束而呈现旺盛的发展势头。

（3）北京市房地产价格持续攀升。自1995年起，北京市房地