一 关于1992～2006年北京市的建设用地供应情况

（一）1992～2002年十年供地的情况

北京市从1992年开始实施土地有偿使用制度。1992～2002年，对房地产开发用地的出让方式主要是协议出让。这期间，全市建设用土地供应总量约2.9万公顷。其中房地产开发协议出让土地共9412公顷，约占供地总量的33%，平均每年供应房地产开发用地约900多公顷；有1.96万公顷的建设用地，约占供地总量67%，是采用划拨的方式供应。

建设用地供应的具体情况是：1992～1996年每年供地1500公顷以下，1997～2000年每年供地约1500～2000公顷，2001年供地约5100公顷，2002年供地约4700公顷。

1992～2000年底供地趋势处于平缓变化中，从2001年以后建设用地供应处于快速上升趋势。1992～2005年供地变化趋势见图1。

图1 1992～2005年供地变化趋势

2001年以后，土地供应规模加大的主要原因有以下三点。

（1）北京申奥成功之后，大规模的市政基础设施建设、城市功能调整、旧城改造等任务，使得以政府作为投资主体的建设对土地需求量大幅攀升，以及对居民拆迁安置房用量大幅增加等多因素致使对土地供应需求量明显增长。

（2）随着北京房地产市场对全国、对外资逐步开放，以及首都效应的增强，北京商品房中大约有35%～40%左右的数量供给了非本市人口，满足了他们的居住需求、商业需求和投资需求（租赁市场所占比例更大）。这些极大地促进了北京市的人口规模和城市区域迅速膨胀、扩张，因而不断快速增加用地需求。

（3）2000年3月以后，北京市福利分房、房改分房停止，本市居民对改善居住条件的要求增加，加上个人购房抵押贷款政策的实施，租赁市场、二手房市场的繁荣，很大程度上提高了居民对居住房改善和投资的需求。这也是房地产市场需求旺盛的主要因素之一。

（二）“十五”期间及2006年建设用地供应情况

“十五”期间建设用地总供应量大约3.12万公顷。平均每年供应建设用地约6240公顷。其中房地产开发用地供应量是1.39万公顷，约占总量的45%。平均每年供应房地产开发用地2840公顷。进入2005年后，房地产开发用地处于对前几年协议出让土地的消化期，以及以市场公开交易方式供地和协议方式供地的转轨并存期（见表1）。

表1 2001～2005年北京市建设用地供应表

2006年建设用地供应计划指标总计6500公顷，其中经营性建设用地计划供应约1900公顷。房地产开发用地占供地总量的29%。

（三）关于土地入市交易情况

依据国务院指示精神，2002年国土资源部出台11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2002年北京市政府33号文件转发市国土房管局《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》，这两个文件公布之后，明确了北京市经营房地产开发用地，必须到土地市场，通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式获得按市场价格出让的建设用地。

1.从2001年11月～2005年12月，在4年多时间里，市场公开交易土地情况

北京市共成交186宗地，土地成交面积为1282公顷（供地量约占全市房地产开发同期用地的12%）。土地成交价款310亿元。其中：

（1）政府土地收益97亿元，其中溢价37亿元，占38%。

（2）土地一级开发费为213亿元。

（3）平均熟地土地价格：310亿元/1282公顷＝2418元/平方米，其中，

土地一级开发费：213亿元/1282公顷=1661元/平方米（含有其他费用）；

政府收益平均价格：97亿元/1282公顷=757元/平方米。

2.2006年1～11月土地市场交易情况

全市共有67宗地在市场成交；土地成交面积为454公顷；规划建筑面积为651万平方米；土地成交价款156亿元。

（1）政府土地收益48亿元，其中溢价25亿元，占总收益48%。

土地一级开发费平均价格2396元/平方米；政府土地收益平均价格1057元/平方米。

（2）土地一级开发费108亿元。

（3）平均熟地土地价格3436元/平方米；平均楼面熟地价2396元/平方米。

3.分析在住宅项目中土地成交情况（从北京市土地交易市场提供资料看）

2003年楼面熟地价为1638元/平方米。

2004年，住宅用地成交情况为：30宗土地，土地面积为353万平方米；规划建面为427万平方米；总成交价为73.7亿元；平均楼面熟地价1728元/平方米，其中溢价占15.1%；2004年比2003年同比楼面地价上升5.5%。

2005年，住宅用地成交情况为：30宗土地，土地面积278万平方米；规划建筑面积290万平方米；总成交价为73.9亿元；平均楼面熟地价2545元/平方米，其中溢价部分占30%；2005年比2004年楼面熟地价上升约47%。