一 改革开放后北京房地产快速发展

1976年10月，“四人帮”被粉碎，1978年党的十一届三中全会召开，中国进入了一个新的时代。

在房地产方面也是一样，一是拨乱反正，落实私房政策；二是进行全面改革，进行了住房和土地制度改革；三是建立市场机制，加强宏观调控。

1.落实私房政策

“文化大革命”中，北京是全国大中城市中收缴私房数量最多、受灾最重的城市，因此落实私房政策难度很大。三中全会以后，中央多次提出必须落实私房政策，把没收的私房发还给房主。1980年6月3日中共中央办公厅《中央会议决定事项通知》中明确指出：“当前从落实政策搞好党群关系出发，可以先行解决机关、部队挤占的私有房产问题。”1980年9月18日，中共北京市委根据中央的指示，印发了《关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》（即140号文件），进一步明确了落实私房政策的范围、原则和步骤、方法，并指出：“十年浩劫中收缴的私人房屋，根据宪法规定应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。”同年11月8日中共中央办公厅以中办发［1980］75号转发了中共北京市委的通知：“中央重申，党的政策必须落实，国家的宪法必须遵守，十年浩劫被挤占没收的私房，必须在今后的三五年之内根据不同情况分期分批予以发还。”落实私房政策工作在中央的部署下全面展开。

经过几年的努力，到1984年年底，私房发还产权工作基本结束，除没来办理手续和产权归属未定的以外，共落实了86452户，房屋509785间。其中，发还自管的占61.45%，拆除征用补偿的占17.79%，作价收购的占16.5%，纳入国家经租的占0.22%，其他的为找不到产权人或无合法继承人暂时代管等。到1984年年底，已腾退被挤占的私人自住房37076间，占应腾退的45%，其他尚未腾退的继续落实。

2.全面改革

首先，进行了住房制度改革。1984年4月5日邓小平同志在与中央负责同志谈话中指出：“城市居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此，要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便地区和不方便地区的房子、市区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。”小平同志的讲话，给住房制度改革设计了总体思路，指明了工作的方向。

根据小平同志指示，中央有关部门首先在西安、柳州等城市进行了向职工全价售房的试点，因职工承受能力有限，这项试点没能推开。此后，又在四平、郑州、常州、沙市等城市进行了向职工补贴出售公有住房的试点，因补贴单位承受困难也被迫停止。1986年2月，国务院住房制度改革领导小组成立。此后，又在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了以调整房租为主的综合配套改革试点，并把房改与经济体制改革紧密结合起来，取得了较好成果。

1988年年初，全国房改工作会议召开，总结了几年的试点经验。会后下发了《关于印发全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案的通知》，房改工作全面推开。

北京的房改工作是从1988年开始的，第一步，选择六建、百货大楼等11个单位进行了优惠售房试点，一年后试点单位增到100个。第二步，从1990年起，10个远郊区县根据各自不同情况，提出了不同特点的房改方案进行改革。开始了住房制度改革“农村包围城市”的局面。第三步，1990年市政府决定，房改与危改结合，在危改的同时进行房改，既推行了住房制度改革，又为群众解决了住房困难，改善了居住条件。仅1991年危改工程施工面积就达到了150万平方米，竣工50万平方米。第四步，1991～1992年市属房屋产权单位大部分开始房改，同时在北京电视设备厂等单位进行住房公积金试点。部分中央在京单位也开始了房改试点。

1992年5月21日，国务院房改领导小组对《北京市住房制度改革实施方案》进行了批复。北京的房改工作加速展开。1992年市属单位已有4300万平方米住房纳入了房改，占住房总面积的90%。

其次，进行了土地制度改革。1982年10月4日全国人大五届五次会议通过的《中华人民共和国宪法》规定：“城市土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规