北京中心城房地产的蓬勃发展，促进了北京城市建设和经济发展，满足了居民对于住宅的需求，但发展的同时也带来一些问题。由于房价过高，远超出城镇居民的承受能力，导致购买力需求低于供给，引起部分楼盘闲置。在房地产开发定位方面，北京房地产的分布主要在东部、北部、西部，加之奥运工程对北部房地产开发的带动，城市布局“北重南轻”有所加剧。

一 北京中心城房地产开发现状及问题

（一）北京市房地产开发的总量变化

随着北京市经济的发展，人民生活的富裕，人们对住房条件的要求也逐渐提高，各种因素综合作用，促使房地产业在近些年来有了突飞猛进的发展。北京市2007年房地产投资总额为1995.8亿元，较2001年增长了1.55倍，从2001到2007年呈快速递增趋势。

由图1可以看出，1996～2007年这12年间，北京市房地产开发投资保持着持续的增长势头，其中1996～2000年增长较为平缓，年均增长率为12.61%。2001～2005是北京市房地产建设增长速度最快的5年，其中投资额的增长最为显著。商品房销售面积则在2000～2006年之间有大幅度的递增，从2000年的957万平方米，增长到2006年的2508万平方米，突出表现了消费者对北京市住房的购买需求呈不断增长的态势。

图1 1996～2007年北京市房地产开发投资变化

在北京城市化发展中，随着城市规模和人口的不断增长，人们对住宅数量和质量的需求也日益增长。北京市住宅供需的缺口越来越大，为了解决住房难的问题，北京市近十几年迅速增加了住宅的投入。

举世瞩目的北京奥运会后，北京房地产市场走向成为人们关注的焦点。2008年8～9月北京房地产开发投资呈下降态势。2008年高涨的房价明显松动，2005年以来北京房屋销售价格首次出现下降。2008年前三季度全市完成房地产开发投资1136.9亿元，与上年同期比，由增长17.5%转为下降8.1%。特别是在全市房地产开发投资中，新建商品住宅投资进入下半年以来持续下滑，前三季度商品住宅投资531.8亿元，同比降幅达15.7%；其中经济适用房投资20亿元，同比增长37.2%。

影响北京市房地产开发投资回落的主要因素，是国家2004年以来执行的宏观调控政策在有效抑制房地产投资过快增长方面起到了预期的效果。在2003年下半年到2004年全年共长达一年半时间里，国务院及国家发改委、央行、银监会、建设部、国土资源部等多个部委针对房地产投资过快增长，出台了很多政策措施，涉及整顿开发区、两次提高房地产金融信贷利率、行政监察、法律监管、土地政策等。这是我国1997年以来房地产政策出台最多、力度最大的时期，正因如此，房地产投资增速才大幅回落，投资过热带来的能源、原材料等生产资料价格上涨的压力才得到缓解。

（二）北京房地产开发的结构分析

1.商品房开发情况分析

北京中心城房地产开发的总体状况为：施工总面积逐年增加，近年来呈现平稳趋势。1990～2005年北京房地产开发中商品房施工面积、当年开工面积、竣工面积以及销售面积均呈明显上升趋势。

1996～2006年11年间，北京商品房的发展态势良好，不论是竣工面积还是销售面积，都呈现出逐年增高的迹象。竣工面积中已销售的比例也出现逐年升高的趋势，到2006年，商品房销售面积占竣工面积的比例已达到80%以上，如图2所示。商品房建设与销售的良好发展势头，使每年商品房新开工的面积也以较快的速度增长，北京市居民强烈的住房需求也是推动商品房发展的一大动力。

图2 1996～2007年商品房销售面积占竣工面积比例

2008年1～9月，全市商品房新开工面积1507.2万平方米，其中，住宅新开工面积1017.8万平方米，增长2.3%。到2008年9月末，北京市商品房施工面积8807.2万平方米，比上年同期下降3.9%，降幅比1～8月扩大1.6个百分点；其中，住宅施工面积为4863.2万平方米，同比下降6.6%。

2007年1～10月，北京办公楼施工面积为1358.01万平方米，同比增长19.9%；新开工面积为210.75万平方米，同比下降2.3%；竣工面积为79.1万平方米，同比减少40.9%，总供给量与上年同期相比有所下降。

北京市房屋建设竣工面积从2001年开始不断递增，至2005年达到最大值4679.2万平方米，但是从2006年开始出现了下降趋势，见图3。

图3 北京市房屋建设竣工面积

2008年1～9月，全市商品房销售面积为707.1万平方米，比上年同期下降49.7%。其中，住宅销售面积为505.1万平方米，同比下降55.8%，降幅比1～8月扩大0.3个百分点。9月份限价房集中