一 “十一五”时期城市房地产发展及其调控政策状况

在“十一五”期间，中国房地产市场实现了快速发展，无论投资、竣工面积、土地购置以及销售等都实现了较大幅度的增长。房地产业对经济发展的贡献巨大，特别是2009年房地产市场的V形反转，对经济的复苏起到了举足轻重的作用。

（一）“十一五”时期城市房地产发展状况

1.房地产投资大幅增加

2006～2009年房地产开发城镇固定资产投资每年都在大幅攀升，如图1所示，2006年全年投资总额为19382.46亿元，而在2009年猛增到36231.71亿元，增长了86.9%，说明房地产投资在大幅增加。从投资类型看，住宅在房地产开发投资中占据较大比重，2006年投资13638.41亿元，占房地产开发总投资的70.2%；2009年住宅投资为25618.74亿元，占房地产开发总投资的比例依然达到70.7%。因此，城市住宅投资成为房地产开发的主要项目。但几年间经济适用房投资未见大幅增加。

图1 2000～2009年按用途分各类房地产开发投资情况

2.2008年以后施工、竣工面积增长率有所下降

从图2来看，2006年至2010年2月，全国房地产施工和竣工面积稳步增加。但是，由于受2008年国际金融危机的影响，2008年下半年之后施工面积增长率有所下降，同时竣工面积增长率也有所下降。

图2 1997～2009年房屋施工面积、新开工面积、竣工面积及增长情况

3.土地购置和开发面积由上升转为下降

如图3所示，从土地购置总量来看，2006年、2007年土地购置有所上升，但2008年，特别是2009年土地购置量出现较大幅度下降。从土地开发规模看，2006～2008年土地开发规模缓慢上升，但2009年出现较大幅度下降。同时在2008～2009年土地购置和土地开发的增长率都有较大幅度下降，特别是自2006年以后，土地开发的增长率一直呈现下降趋势。

图3 1997～2009年土地购置、开发面积及增长情况

4.2006～2009年全国商品房销售面积与销售额呈现一定波动性，2009年房价回升很快

图4 1997～2009年商品房、住宅销售及增长情况

如图4和图5所示，2006年、2007年全国商品房销售面积和销售额稳步攀升，但是，2008年二者有所下降，2009年商品房销售面积和销售额大幅回升。特别是商品房价格2008年下降较快，而2009年又上升较快，实现了房地产市场的V形反转。如图6所示，全国重点城市如深圳、北京、上海房价波动较大。

图5 1997～2009年商品房平均销售价格及增长情况

图6 2006～2009年全国、北京、上海、深圳房屋销售价格指数

（二）“十一五”时期房地产调控政策的特点

从2005年开始，政府强调要做好供需双向调节，采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向了大力推进城市保障性住房建设，进一步采取措施抑制房地产价格过快上涨。2008年下半年后房地产市场调整，政府为应对国际金融危机出台了多项刺激政策，2009年房地产市场实现V形反转，2009年末政府出台调控政策遏制房价过快上涨势头。

1.保持住房价格稳定增长

2006年5月24日下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）（简称“国六条”）。该《通知》要求各地区特别是城市人民政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、市场监管等方面加大房地产市场调控力度。2006年5月，国家税务总局发出通知，加强住房营业税征收管理。中国人民银行发布贯彻落实“国六条”关于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。2006年7月，住建部等三部门发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，住建部等六部门发布规定，只有外商投资企业才能购买非自用房地产。同年8月，商务部办公厅下发通知，就所涉及的外商投资企业审批和管理问题予以明确。同年9月，国家外汇管理局、建设部就所涉及的外汇管理问题予以明确。2007年6月，商务部、国家外汇管理局发布通知，加强了外商投资房地产企业的审批和监管。同年10月，国家发展改革委、商务部发布新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。2007年9月，中国人民银行、中国银监会规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房者，贷款首付款比例不得低于40%。同年12月，又明确了以户为单位的第二套住房认定